Über die Nachnutzung von Warenhäusern machen sich Immobilienexperten wenig Illusionen. Oftmals helfen nur radikale Lösungen, denn die Zukunft gehört anderen Handelsformaten.

Das Karstadt-Haus auf der Frankfurter Einkaufsmeile Zeil ist für Prof. Dr. Martin Wentz ein typisches Beispiel: "Sechs Geschosse und ein Parkhaus auf der rückwärtigen Seite, da hilft nur Abreißen und in ein dreigeschossiges Shopping-Center mit Parkhaus umwandeln", sagt der Inhaber der Wentz Concept Projektstrategie GmbH, der lange Jahre das Dezernat für Stadtplanung in der Mainmetropole verantwortete.

Die Umwandlung von Warenhäusern in Shopping-Center sei mit erheblichen Kosten verbunden, warnt der Honorarprofessor der International Real Estate Business School. Die notwendigen Investitionen insbesondere in die Haustechnik und Statik seien erheblich und würden oft unterschätzt.

Neue Formen von Shoppingcentern entstehen

Oftmals seien die Kosten für ein "Redevelopment" mit denen eines Neubaus vergleichbar. "Der Wert vieler Warenhaus-Standorte ist der Bodenwert minus Abrisskosten", so der Stadtplanungsexperte in einem Pressgespräch am Donnerstag in Frankfurt am Main.

Wentz erwartet in Folge der Warenhauskrise die Entstehung von neuartigen Shopping-Center-Formaten. "Vor allem in Kleinstädten werden sich Mini-Center mit wenigern als 10.000 Quadratmetern Verkaufsfläche etablieren, die einen anderen Mieter- und Branchenmix aufweisen als große Center".

Das Center "MyZeil", auf der gleichnamigen Frankfurter Einkaufsmeile, sei demgegenüber ein Beispiel für eine Mischform von Warenhaus und Shopping-Center. "Es wird spannend, zu beobachten, ob das funktioniert", sagt der Stadtplanungsexperte.

Der gewachsene Handel hat das Nachsehen

Der "straßengestützte, gewachsene Einzelhandel" werde in vielen Kommunen durch den anhaltenden Center-Boom weiter in Mitleidenschaft gezogen, prophezeit Wentz: "Der Wandel im Handel schreitet schneller voran, als es die Immobilieneigentümer wahrhaben wollen." Zu hohe Mieten und eine unattraktive Mietermischung führen seiner Beobachtung nach vielerorts zu einer schleichenden Abwertung der Innenstadt.

In vielen kleinen und mittleren Kommunen reagiere die Politik zunehmend aufgeschlossener auf Ansiedlungsplänen von Shoppingcenter-Entwicklern, bestätigt Jochen Schenk, Vorstand der Real I.S. den ungebrochenen Center-Boom in Deutschland. "Viele Gemeinden wollen auf diese Weise den Kaufkraftabfluss ins Umland stoppen".

Während die Großstädte in Deutschland inzwischen mit Centern ausreichend versorgt  seien und auch der Filialisierungsgrad in den Metropolen zwischen 70 und 90 Prozent liege, gäbe es in den Mittelstädten noch Potenzial für Einkaufszentren und für den filialisierten Handel, der dort oft nur zwischen 20 und 40 Prozent der Handelsflächen vereinnahme.

Kleine Centerprojekte liegen im Trend

Die Real I.S. legt als Verbundunternehmen der Sparkassenfinanzgruppe Immobilienfonds für Privatanleger auf. Derzeit hat das Unternehmen drei kleinere Shopping-Center-Entwicklungen in der Pipeline, die Jochen Schenk als beispielhaft für den Trend zu kleinere Projekten im Markt bezeichnet.

In Bruchsal bei Karlsruhe entwickelt Real I.S. die rund 10.000 Quadratmeter große "Rathaus Galerie" und in Bad Mergentheim - einem Mittelzentrum im Schnittpunkt der Ballungsräume Stuttgart, Nürnberg und Frankfurt - soll ein 15.000 Quadratmeter-Center mit Anschluss an die Fußgängerzone entstehen. Solche Projekte sind laut Schenk auch für Investoren reizvoll, da das Investitionsvolumen überschaubar sei.

Differenzierung in der Architektur notwendig

Auch Hubertus Kobe, Geschäftsführer der Retail Services bei der DTZ, sieht einen klaren Trend zu kleineren Shopping-Center-Projekten. "Der Entwicklungsboom ist ungebrochen, doch die Durchschnittsgröße wird in den nächsten Jahren von 30.000 Quadratmetern auf 26.000 oder 25.000 sinken", sagt Kobe. Die DTZ betreibt europaweit 280 Shopping-Center, 18 davon in Deutschland - unter anderem "MyZeil" in Frankfurt und die "Fünf Höfe" in München.

Laut Kobe gehört die Zukunft architektonisch anspruchsvollen Centern. "Die Objekte müssen sich deutlich vom Markt und den üblichen Mehrzweckboxen differenzieren, denn  Mieterbesatz und die Preise sind austauschbar", urteilt der Managementexperte.

Hybride Handelsimmobilien im Kommen

An neuartige Centerformate und Handelsimmobilien glaubt auch Lars Heese, Geschäftsführer der Hahn Asset Management GmbH. Die Hahn Gruppe ist spezialisiert auf die Entwicklung von großflächigen Handelsflächen und Fachmarktcentren. 150 solche Objekte im Gesamtwert von rund zwei Milliarden Euro hat das Unternehmen unter Management für seine geschlossenen Immobilienfonds.

"Es wird immer häufiger Mischformen geben zwischen großformatigem und kleinteiligem Handel", sagt Heese und verweist auf das "Mönkhof Karree" in Lübeck als Beispiel für die "Hybridformate".

Das Einkaufszentrum erfülle mit einem SB-Warenhaus (real) und zahlreichen Fachmärkten (ProMarkt, Bonita, Ernsting´s Family, Futterhaus, etc.) die Bedürfnisse der preis- und convenience-orientierten Kunden und verbinde diese mit der Individualität kleinerer, typischerweise in Shopping-Centern anzutreffender Geschäfte.

Auch ehemalige Hertie- oder Karstadt-Häuser seien für die Hahn Gruppe interessant, erklärt Hahn. Fachmarktformate ziehe es mehr und mehr in die Innenstädte, und im Lebensmittelhandel gebe es insbesondere bei Kaufland und Edeka vermehrt Überlegungen, auch zweigeschossige Immobilien zu nutzen.

Flexibilität bei der Flächenbewirtschaftung

"Damit kann dann auch die Umwandlung eines Warenhauses spannend und für Investoren lukrativ werden", so Heese. Allerdings kämen höchsten 10 Prozent der Standorte von Hertie und Karstadt für solche Projekte in Betracht.

Als Entwickler müsse die Hahn Gruppe bei neuen Projekten und Formaten in sehr engem Kontakt mit den Mietern stehen, um deren Anforderungen erfüllen zu können. "Wir beobachten hier auf Seiten des Handels eine Tendenz zur Flexibilität bei der Flächennutzung. Herkömmliche Konzepte werden variiert und an neue Standorte und Größenordnung angepasst." Beispielhaft sei hierfür das neue City-Konzept für kleine Flächen der Rewe.