Das Ende von Karstadt hat in zwei Centern unterschiedliche Folgen: In Ludwigsburg regieren Ödnis und Perspektivlosigkeit. In Hamburg-Osdorf ist ein altes Haus mit einem Umbau mächtig aufgewertet worden.

170 Kilometer südwestlich von Kaiserslautern lässt sich bereits aus der Nähe betrachten, wie ein großer Flächenleerstand wirkt: abweisend. Seit Karstadt im März 2010 das "Marstall-Center" in Ludwigsburg verlassen hat, regiert hier nur noch Ödnis. 22.000 Quadratmeter groß ist das Einkaufszentrum – fast die Hälfte davon gehörte Karstadt, genau 9.000 Quadratmeter. Und die stehen jetzt leer.

Reinhard Litke wählt eine drastische Bezeichnung, um die Situation in der Mall zu beschreiben: "Der Auszug von Karstadt war der Todesstoß für das Center", wettert der 70-jährige Inhaber eines Modegeschäfts im ersten Stock. 54 Läden gibt es im Shoppingcenter, 25 stehen mittlerweile leer. Geblieben sind viele zweitklassige Läden, und so wirkt das Center mittlerweile auch.

Zwanzig Eigentümer

Ein Geschäft mit 460 Quadratmetern, in das eigentlich eine Filiale von Ihr Platz einziehen sollte, wurde von der Drogeriekette kurzerhand an Kik untervermietet. Tengelmann verließ das Center 2010, in diesem Jahr dürfte C&A folgen, wird allenthalben vermutet.

Das Marstall-Center wurde 1974 seiner Bestimmung übergeben, folglich gibt es heute Renovierungsbedarf. Die brachiale Betonarchitektur wirkt wie ein Fremdkörper im Herzen der schwäbischen Stadt. "Schon mit zehn Millionen Euro für Investitionen lässt sich viel erreichen", sagt Frank Ritschek, als Geschäftsführer der Marstall Verwaltungsgesellschaft für das Ludwigsburger Objekt nach Wohnungseigentumsgesetz zuständig.

Ritschek weiß, warum niemand im Marstall-Center investieren will: Die Läden haben viele verschiedene Eigentümer. Die Karstadt-Fläche gehört Highstreet, C&A dem international agierenden Immobilieninvestor Aerium, weitere dreißig Läden besitzt die niederländische Larmag-Gruppe. Der Rest teilen sich Banken oder kleine Händler wie Reinhard Litke.

So eine verworrene Besitzerstruktur erschwert Verkaufs- oder Renovierungsgespräche ungemein. Zudem gibt es hier zu viele kleine Läden. "Wenige haben Fachmarktgröße", sagt Ritschek. Außerdem wird das Marstall-Center regelrecht erdrückt von zwei lokalen Konkurrenten: auf der einen Seite das Center "Breuningerland" mit rund 40.000 Quadratmetern Verkaufsfläche, auf der anderen die "Wilhelm-Galerie", die 14.000 Quadratmeter Verkaufsfläche aufweist. Viel Fläche für eine Stadt mit 80.000 Einwohnern.

Der Gewinner ist - die ECE

Trotzdem sieht Ritschek auch für das Marstall-Center Chancen. Denn zum Gebäude gehört ein sogenannter Wohnturm, in dem rund 450 Menschen leben. Ein Nahversorgungskonzept mit Lebensmittelmärkten und Drogerien könnte hier erfolgreich sein.

Regiert ohne Karstadt nur Tristesse? Keineswegs. Das Elbe-Einkaufszentrum in Hamburg-Osdorf hat nach dem Verlust der Filiale des Warenhauses an Qualität gewonnen. Der Profiteur: die ECE, der das Center gehört. Das angeschlossene Karstadt-Haus hatte zuletzt einen zweitklassigen Eindruck gemacht, daran konnten auch ein paar Renovierungsarbeiten nicht viel ändern.

Schon im Dezember 2009 wurde die Filiale geschlossen - für die ECE ein Segen. Der Projektentwickler war gerade dabei, das Center aus dem Jahr 1966 gründlich zu renovieren. "Wir mussten dann lediglich die 9.000 Quadratmeter Karstadt-Fläche integrieren", sagt Oliver Kraft, seit Dezember 2010 Centermanager.

Rotunde statt Karstadt

Mit dem Umbau wurde die Verkaufsfläche um 10.000 auf nun 43.000 Quadratmeter erweitert, und wer noch zu Karstadt-Zeiten das Center besucht hat, wird es heute nicht mehr wiedererkennen. Wo einst der Eingang zum Warenhaus war, ist heute eine hübsche Rotunde. Insgesamt wurde das Elbe-Einkaufszentrum aufgewertet.

Manager Kraft sagt, dass die ECE bei der Ansiedlung neuer Läden versucht habe, das frühere Karstadt-Sortiment abzubilden. Mächtigster Neumieter ist Saturn, es gibt neuerdings unter anderem auch Geschäfte für Spielwaren, Heimtextilien, zudem haben H&M und P&C ihre Filialen erweitert. Selbst ein Kurzwarengeschäft gibt es, "aber das Sortiment hier ist etwas kleiner als bei Karstadt", bedauert Oliver Kraft.

Steffen Gerth

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Dieser Artikel ist in der Mai-Ausgabe von Der Handel erschienen. Hier geht es zur Probeheft-Bestellung.