Stadtumbau in Passau, moderate Centergröße in Trier, Innenstadtausrichtung in München: Erfolgreiche Handelsstandorte sind kein Zufall. Der Handel zeigt, wo gute Konzepte greifen.

Früher ergoss sich über die Bundesstraße 12 täglich eine lärmende, stinkende Autolawine über Passau. Die Laster donnerten quasi durch die Schaufenster der Händler. "Unsere Innenstadt wurde durch die Straße von der restlichen Stadt getrennt", erinnert sich Tabakhändler Stephani.

Doch dann begannen die Passauer auf dem Gelände des ehemaligen Güterbahnhofs ihre "Neue Mitte" zu bauen - und seit drei Jahren ist hier nur noch wenig, wie es einmal war. Die B 12 wurde an den Stadtrand verlegt, die Innenstadt ist nun nicht nur verkehrsberuhigt, sondern bekam auch durch viele Umbau- und Verschönerungsmaßnahmen eine erheblich höhere Aufenthaltsqualität.

"Alte Zöpfe mussten weg"

Im September 2008 wurde hier zudem das Shoppingcenter „Stadtgalerie" eröffnet. Die meisten Bürger hatten für die vom Betreiber ECE geplante Standortgröße von 21.000 Quadratmetern Verkaufsfläche gestimmt, weil sie das Gefühl hatten, Passau brauche endlich etwas Modernes und Großstädtisches. "Alte Zöpfe mussten weg", beschreibt Peter Stephani das Denken der Zeit.

Mit dem Bau des Centers hat er sein benachbartes Tabakgeschäft von 48 auf 108 Quadratmeter vergrößert, das Sortiment etwa um feine Spirituosen erweitert. Stephani kommt heute nicht mehr aus dem Schwärmen heraus, wenn er von der Stadtgalerie als integralem Bestandteil des Passauer Innenstadthandels spricht.

Die Dreiflüssestadt im südöstlichsten Zipfel Bayerns, direkt an Österreich grenzend und nicht weit von Tschechien entfernt, ist ein Beispiel dafür, wie gut sich der Einzelhandel in einer Kommune entwickeln kann, wenn dort alle an einem Strang ziehen.

Spitzenplatz bei der Zentralität

Am runden Tisch diskutiert die Stadtverwaltung mit Vertretern aus dem Handel, der Universität Passau, einer Zahnradfabrik als größtem örtlichen Arbeitgeber und dem Klinikum, wie man etwa ein gemeinsames Logo fürs Stadtmarketing entwickeln kann.

Das bleibt nicht unbelohnt: Fuhren die Passauer vor drei Jahren noch ins schöne Regensburg zum Einkaufen, bleiben sie jetzt daheim. "25 Prozent unserer Kunden kommen aus Passau", sagt etwa Stadtgalerie-Managerin Tanja Popp. Es wundert nicht, dass Passau bei Zentralität und Einzelhandelsumsätzen in der GfK-Wertung Spitzenplätze einnimmt.

Die GfK GeoMarketing hat dem Wirtschaftsmagazin Der Handel exklusiv eine Erhebung über die besten deutschen Handelsstandorte zur Verfügung gestellt. Wer durchs Land fährt und untersucht, warum in manchen Städten der Einzelhandel besser läuft als anderswo, der stellt fest, dass ein neues Center nicht selten der Grund dafür ist - wenn es mit der Stadt harmoniert.

Beispiel Trier

In Trier beispielsweise gibt es seit zwei Jahren die "Trier Galerie" mit 15.000 Quadratmetern Einzelhandelsfläche. Das ist für ECE-Maßstäbe bescheiden, "aber wir wollten auf keinen Fall das Center überdimensionieren", sagt Alfred Thielen, Geschäftsführer des örtlichen Einzelhandelsverbandes. Der Charme der Trierer Altstadt mit ihren vielen schicken Geschäften sollte nicht zerstört werden.

Denn genau deswegen kommen zum Beispiel Tausende Kunden aus dem nahen Luxemburg in die alte Römerstadt - weil sie hier einen Fachhandel finden, den es daheim kaum gibt. Gut 800.000 Menschen zählen zum Einzugsgebiet von Trier - das sorgt für eine überragende Zentralität, aus der man freilich auch etwas machen muss. In der Moselstadt heißt das Konzept: starke Altstadt. "Es gibt bei uns am Stadtrand kein innenstadtrelevantes Sortiment", betont Thielen.

Mietzins als Indikator für Standortqualität

In Passau wurde die Innenstadt schön gebaut, in Trier wird das Schöne bewahrt, in Solingen dagegen muss der Einzelhandel erst noch wachgeküsst werden. Der verblüffend hohe Einzelhandelsumsatz pro Verkaufsfläche ist schnell erklärt: Es gibt hier vergleichsweise wenig Fläche - rund 202.000 Quadratmeter für die Stadt mit 160.000 Einwohnern.

"Solingen tut sich als Einzelhandelsstandort schwer", sagt Andreas Siebert vom Immobilienmakler Jones Lang LaSalle. Zwar gehört hier die Kaufkraft (Indexwert 109) zu den besten 20 in Nordrhein-Westfalen. "Aber der Mietzins spiegelt den wahren Wert eines Einzelhandelsstandorts", betont Siebert. Für Solingen heißt das etwa 35 Euro pro Quadratmeter - das entspricht etwa dem Niveau von Passau, wo nur rund 50.000 Menschen leben.

Solingen hofft nun auf Belebung für den Handel durch den Umbau des ehemaligen Karstadt-Hauses zum Einkaufszentrum "Hofgarten", das bis 2012 von den Projektentwicklern Sonae Sierra und MAB Development realisiert werden soll.

Behutsame Centeransiedlung

Die Mietpreise von München haben da eine andere Dimension. Bis zu 320 Euro pro Quadratmeter werden in den Top-Lagen erzielt. "Die Stadt steht bei nationalen und internationalen Händlern ganz oben auf der Expansionsliste", sagt Claudia Rieschl, für München zuständige Mitarbeiterin bei Kempers.

Der nicht abreißende Einzelhandelsboom in der bayerischen Landeshauptstadt hat für Joachim Stumpf viele Gründe. Der Geschäftsführer der Handelsberatung BBE München verweist auf die vielen DAX-Firmen, die sich in und um München ansiedeln und zahlungskräftige Mitarbeiter anziehen.

Zudem ist das Einzelhandelskonzept konsequent auf die Innenstadt ausgerichtet. "Es fließt keine Kaufkraft in ein Factory-Outlet-Center an der Peripherie ab", betont Stumpf. Die Entwicklung von Centern auf der Gemarkung München sei wiederum "behutsam" vollzogen worden.

Stattdessen wird die Münchner City durch drei markante Bauprojekte weiter aufgewertet: Das ehemalige Areal der Süddeutschen Zeitung um die Ecke vom Marienplatz wird zum noblen Einkaufs- und Wohnblock "Hofstatt" mit maximal 15.000 Quadratmetern Verkaufsfläche. Auf dem Gelände des ehemaligen Karstadt-Gebäudes am Dom wird das Geschäftshaus "Joseph-Pschorr-Haus" (Eröffnung 2013) errichtet, und am 1. September wurde der umgebaute Karstadt am Bahnhofsplatz neu eröffnet.

Per Privatflugzeug zum Dessous-Kauf

Es gibt aber auch bayerische Kundinnen, die nach Leverkusen fahren, um etwas einzukaufen, was es anderswo selten gibt. "Donna Dessous" zählt zu den zehn besten Dessous-Geschäften in Deutschland. Inhaberin Isolde Faust hat sogar eine Kundin, die mit ihrem Privatflugzeug aus Osnabrück anreist, um bei ihr exklusive Wäsche zu kaufen.

Die alte Industriestadt Leverkusen verbindet man nicht mit einem schicken Einkaufsstandort. Doch Händlerin Faust lobt die Wirtschaftsförderung bei deren Bemühen, der Stadt ein neues Image zu verpassen.

Der Leverkusener Einzelhandelsumsatz hat in den vergangenen fünf Jahren verblüffend zugelegt, und als Symbol für den Aufschwung steht der neue Magnet "Rathaus Galerie" mit 22.600 Quadratmetern Verkaufsfläche, der im Februar 2010 eröffnet wurde.

Isolde Faust lobt die Architektur des innerstädtischen Centers und hat seit dessen Eröffnung eine Aufbruchstimmung bei den Händlern der Stadt festgestellt. Viele Läden seien renoviert worden. Mag ihr Geschäft eher zahlungskräftige Kunden ansprechen, von der Galerie profitiert sie trotzdem. Denn als Fachhändlerin will sie die Sortiments­lücken schließen, die die Standardfilialisten in Einkaufszentren aufreißen. "Ich schwimme gegen den Strom."

Passauer Händler organisieren den Immobilienmarkt

Auch Peter Stephani mag die Architektur "seiner" Passauer "Stadt Galerie". Der futuristische Anblick steht geradezu für eine modernisierte Stadt, die auch von hunderttausenden Touristen angesteuert wird.

Vielleicht geht vieles schneller in einer kleinen Kommune wie Passau, wo es die Stadtverwaltung dem Händlerverbund City Marketing Passau überlässt, sich um die Handelsimmobilien zu kümmern. "Wir vermitteln bei Leerständen, aber auch bei Streit zwischen Eigentümern und Mietern", sagt Tabakhändler Stephani.

Joachim Stumpf hört so etwas gerne. Der Münchner BBE-Chef mahnt, dass nur ein Verbund aus Stadtentwicklung, Industrie und Handel einen Einkaufs­standort voranbringt.

Denn mag beispielsweise die Umsatzentwicklung von Ingolstadt in den vergangenen fünf Jahren sehr gut gewesen sein, gibt es für diesen Wert auf den zweiten Blick zwei Erklärungen: Die Zahlen sind dem 2008 eröffneten Factory-Outlet-Center geschuldet, zudem hat der Möbelhof Ingolstadt seine Verkaufsfläche um 40.000 Quadratmeter erweitert. Beide Häuser liegen aber in der Peripherie. "Für die City ist das nicht attraktiv", sagt Stumpf.