Von Norderstedt bis Rosenheim: In Zusammenarbeit mit der GfK GeoMarketing präsentiert Der Handel die 40 dynamischsten und interessantesten Einkaufsstädte der Republik.

Die Straßen heißen Q3 oder E5, und aus der Luft betrachtet, erinnert der Grundriss an ein Schachbrett. "Stadt im Quadrat" lautet der Werbeslogan. Mannheim hatten wir nicht auf der Rechnung:

Das Zentrum der Rhein-Neckar-Region ist der Überraschungssieger unter den besten Handelsstädten Deutschlands, die die GfK GeoMarketing zum zweiten Mal exklusiv für das Wirtschaftsmagazin Der Handel ermittelte.

Keine Stadt weist in den vergangenen fünf Jahren ein höhere Steigerung des Einzelhandelsumsatzes auf als die baden-württembergische Universitätsstadt, keine Metropole verfügt über eine bessere Zentralitätskennziffer.

40 Städte im Ranking der Top-Handelsstädte

Für Der Handel untersuchten die Marktforscher der GfK GeoMarketing alle Städte mit mehr als 50.000 Einwohnern nach Einzelhandelsumsatz, Kaufkraft, Zentralität, Umsatzentwicklung und Flächenproduktivität.

Sie wurden unterteilt in die drei Größenklassen: Metropolen, Mittel- und Kleinstädte. Insgesamt finden sich 40 Städte im jeweiligen Top-5-Ranking dieser Kategorien - von Norderstedt über Wiesbaden bis Rosenheim und von Leipzig über Paderborn bis Trier (siehe Kästen). Alle 40 Standorte können damit für sich beanspruchen, zu den attraktivsten Einzelhandelsdestinationen im Land zu gehören.

Ergänzend zu den Daten der Marktforscher analysierte das auf Handelsimmobilien spezialisierte Maklerunternehmen Kemper's Jones Lang LaSalle für Der Handel die Miet- und Wertentwicklung in dieser Top-Liga. Dabei wurden die Ergebnisse mit den 185 wichtigsten Handelsstandorten in Deutschland abgeglichen: "Die Gegenüberstellung zeigt, dass sich die Spitzenwerte in den Auswahlkriterien durchgängig auch in höheren Mieten niederschlagen", bilanziert Marc Alfken, Head of Retail Leasing bei Kemper's Jones Lang LaSalle.

"Die herangezogenen Kriterien - Zentralität, Kaufkraft und Umsatz - sind also sehr gut geeignet, die Qualität eines Einzelhandelsstandortes zu beurteilen", so Alfken weiter.

Mit Qualität gegen die "Grüne Wiese

Doch zurück zu Mannheim und der Frage, warum sich die Handelsumsätze in der Quadratestadt so gut entwickelten. "Qualität gegen Grüne Wiese", war dort das Motto, als im Jahr 2000 mit dem sogenannten Zentrenkonzept der Einzelhandel in der Innenstadt neu geordnet werden sollte, erinnert sich Wolfgang Miodek. Der stellvertretende Leiter des Amtes für Wirtschaftsförderung ist einer der Autoren dieses Papiers.

Anziehungspunkt: Die Kapuzinerplanken (Foto: Stadt Mannheim)
Anziehungspunkt: Die Kapuzinerplanken (Foto: Stadt Mannheim)
In dem Einzelhandelskonzept wurden Textilien, Spielwaren und Sport zu Leitsortimenten für die Innenstadt bestimmt. Handelsunternehmen, die sich mit diesem Angebot außerhalb der City ansiedeln wollen, haben keine Chance mehr. Das musste unter anderem der Spielzeug-Fachmarktbetreiber Toys'R'Us erfahren.

"Investoren, die in die Innenstadt wollen, haben Planungssicherheit", nennt Miodek einen Vorteil der verbindlichen Festlegungen. Wohl auch aus diesem Grund entschloss sich Peek & Cloppenburg im Jahr 2006, das zehnte "Weltstadthaus" in Mannheim zu eröffnen.

Der deutliche Zuwachs beim Einzelhandelsumsatz und die hohe Zentralität sind das Ergebnis einer guten Zusammenarbeit zwischen Handel und Stadtverwaltung. Im Mai 2006 wurde ein Bebauungsplan verabschiedet, um das Qualitätsniveau der Innenstadt zu garantieren: Neuansiedlungen von Spielhallen, Ein-Euro-Märkten und Sexshops sind seither verboten.

Essen - immer noch die Einkaufsstadt

Kaum weniger überraschend als die Top-Positionierung von Mannheim war auch die Zweitplatzierung in der Disziplin Umsatzentwicklung in den Großstädten mit mehr als 300.000 Einwohnern: Essen konnte den Einzelhandelsumsatz von 2004 bis 2009 um 7,9 Prozent steigern.

Dabei nagt an dem Slogan "Essen - die Einkaufsstadt", der über dem Hauptbahnhof der Ruhrgebietsmetropole prangt, sichtlich der Zahn der Zeit. "Essen ist trotz der massiven Konkurrenz durch die Nachbarstädte gut aufgestellt", sagt Theodor Damann, Geschäftsführer des Einzelhandelsverbandes Ruhr.

Nirgendwo ist der Standortwettbewerb härter als im dicht besiedelten Ruhrgebiet. Zum Oberhausener Einkaufs- und Freizeitzentrum Centro mit seinen 70.000 Quadratmetern Verkaufsfläche sind es lediglich 15 Kilometer.

Die Top-Platzierungen bei den Großstädten: Mannheim überzeugt als Einkaufsstadt
Die Top-Platzierungen bei den Großstädten: Mannheim überzeugt als Einkaufsstadt
Nur wenige Autominuten weiter lockt das Einkaufszentrum "Forum Duisburg" Kunden an. Die vom Projektentwickler Multi Development errichtete "Kö für  Duisburg" (Eigenwerbung) gilt in der Branche als stilbildend für Shoppingcenter modernen Zuschnitts.

Durch das Ende Oktober 2009 eröffnete ECE-Center Limbecker Platz mit ebenfalls 70.000 Quadratmetern Verkaufsfläche kann Essen aber wieder mithalten im Kampf der Ruhrpott-Giganten. "Das Center wird die Innenstadt stabilisieren", versichert Damann.

Shoppingcenter befördern den Wandel

Nicht nur am Standort Essen sorgen Centerprojekte für den umfassendsten Wandel im Handel: "Die bemerkenswerten Städteentwicklungen in diesem Jahr sind durchgehend mit innerstädtischen Shoppingcenter-Projekten verknüpft", sagt Olaf Petersen, Handelsexperte bei der GfK GeoMarketing (siehe auch Interview). Die Umsätze in den Innenstädten von Duisburg, Schweinfurt oder Witten haben durch neue Center besonders deutlich zugelegt, beobachtet Petersen.

Die Innenstadt von Leverkusen musste dagegen zweistellige Einbußen hinnehmen, vor allem wegen der Schließung des Bayer-Kaufhauses und des City-Centers. "Allerdings dürfte die geplante Rathaus-Galerie der ECE dies in Kürze wieder mehr als wettmachen", urteilt Petersen.

Teil zwei: Erlangen jubelt über das Center, Rosenheim verzichtet darauf

GfK-Experte Olaf Petersen im Interview: "Discounter und Fachmärkte werden wachsen"

Hanno Bender und Steffen Gerth

Dieser Artikel erschien als Titelgeschichte in der Dezember-Ausgabe des Wirtschaftsmagazins Der Handel.