Shoppingcenter stehen unter Erneuerungsdruck. Mit viel Geld werden die Objekte schicker gemacht, dabei entstehen regelrechte Freizeitparks, in denen auch eingekauft werden kann.

Kurz vor Jahresschluss ist das nächste Shoppingcenter aufgefrischt worden, zumindest der erste Teil davon. Die Berliner Gropius-Passagen haben seit vergangenen Freitag (4.) einen "Fashion Circle", eine neue Modeabteilung also. Run 12.000 Quadratmeter groß ist die Fläche und bietet insgesamt 15 Läden mit Marken wie Skechers, Calzedonia und Hallhuber.

Das ist aber erst der Anfang. Bis 2018 soll Berlins größtes Center komplett neu gestaltet sein, lautet der Plan der Eigentümer TH Real Estate und Unibail Rodamco (UR) Germany. Die Gesamtfläche von 93.500 Quadratmetern soll erhalten bleiben, doch das Center, Baujahr 1969, wird generalüberholt. 100 Millionen Euro investieren die Eigner dafür, am Ende soll der Stadtteil Neukölln eine Einkaufsdestination mit freundlichem, lichtdurchflutetem Ambiente einschließlich Ruhezonen und komfortablen Toilettenbereichen bekommen.

150 Millionen für den neuen Ruhr Park

Wie so etwas bei UR aussieht, kann man im Ruhr Park Bochum besichtigen, dessen Neugestaltung am 4. November abgeschlossen wurde. Hier wurden gar 150 Millionen Euro aufgewendet um das gewaltige Center mit rund 116.000 Quadratmeter Gesamtfläche zu modernisieren.

Der Ruhr Park ist noch einmal fünf Jahre älter als die Gropius Passagen, und wer sich so etwas vornimmt, bekommt es mit vielerlei Herausforderungen zu tun. Tücken lauern dabei im Verborgenen. So berichtet Ulrich Wölfer, Chefentwickler von UR, dass im Boden des betagten Centers zig alte Leitungen gefunden wurden, deren Wirken in Zusammenarbeit mit den Bochumer Stadtwerken ergründet werden mussten.

Hängende Gärten und Babywickelräume

Rund 465 Center gibt es derzeit in Deutschland, mindestens 200 haben mehr oder weniger hohen Revitaliserungsbedarf. Die tristen Betonburgen aus den sechziger und siebziger Jahren müssen zeitgemäß hergerichtet werden. Denn wenn der stationäre Handel auf den Wettbewerb mit dem E-Commerce reagieren muss, dann gehören die Center mit dazu. Alles soll schöner werden. Einst galt die Faustregel, dass die Häuser alle 10 Jahre aufgehübscht werden mussten. "Das ist vorbei", sagt Karl Reinitzhuber, deutscher UR-Chef. "Ein Center ist ein lebendiger Organismus, an dem man täglich arbeiten muss."

Gewiss wird auch Reinitzhuber nicht täglich hängende Gärten, bequeme Babywickelräume oder Toiletten auf Hotelniveau überarbeiten, wie es sie etwa im Ruhr Park gibt. Aber zehn Jahre wird er nicht warten wollen, bis er das Areal wieder grundlegend verschönert hat. "Der Wettbewerb ist schneller geworden", findet Christine Hager, Geschäftsführerin vom Immobilienentwickler Redos und Vorstandsmitglied im German Council of Shopping Centers. "Der E-Commerce treibt", lautet ihre Begründung für das neue Tempo.

Der E-Commerce sorgt offenbar auch für Verschiebungen bei der Profitabiliät für Center. Früher galt in Branchenkreisen die Fausregel: investiert jemand etwa 150 Millionen Euro in ein Center, dann darf er mit einer jährlichen Rendite von rund 10 Prozent rechnen. Diese Zeiten sind offenbar vorbei.

Der Marstall in der Image-Falle

Umso mehr wird die Finanzierung solcher Revitalisierungen zum springenden Punkt. Es ist entscheidend, "ob der Eigentümer noch Geld übrig hat, entsprechende Maßnahmen möglich zu machen", sagt Redos-Expertin Hager.

Marstall in Ludwigsburg: neuer großzügiger Eingangsbereich. Dafür wurde gleich eine Decke rausgerissen. Foto: Schwitzke
Marstall in Ludwigsburg: neuer großzügiger Eingangsbereich. Dafür wurde gleich eine Decke rausgerissen. Foto: Schwitzke
Deutschlands größter Centerentwickler und -betreiber ECE hatte das Geld für einen Umbau des Marstall-Centers in Ludwigsburg. 1974 eröffnet, sah das Gebäude am Ende aus wie ein besseres Parkhaus. "Das Image lag bei minus 9 bis minus 10", beschrieb es ECE-Bereichsleiter Axel Diewald, als der neue Marstall Ende September eröffnet wurde. 100 Millionen Euro hat die ECE in das Center gesteckt, das sie von der Stadt erworben hatte.

Für das ganze Projekt ließen sich die Hamburger vor Ort feiern - nur der Mann, der letztlich den neuen Marstall realisiert hat, blieb dabei im Hintergrund: Karl Schwitzke. Schließlich hat sein Düsseldorfer Designbüro alles Neue hier entworfen. Von der Beschriftung bis zur Innenarchitektur und den Verzierungen in der Pferdestalloptik. Das Center sollte einen Wohlfühlcharakter bekommen, sagt Schwitzke und nicht so kalt wirken "wie ECE-Center sonst". Einkaufen allein reicht nicht mehr als Anspruch an ein Center. Die Objekte sind regelrechte Freizeitparks geworden.

Willkommenskultur auch bei Centern

Nicht so kalt wirken - damit kann man gut den Anspruch an die neuen Center beschreiben. Nur Einkaufen können ist längst nicht mehr der Anspruch. "Wir wollen den Kunden ein differenzierendes Erlebnis bieten", sagt UR-Chef Reinitzhuber. Multisensorisch sollen die Verbraucher unterhalten werden. Freies WLAN ist dabei Pflicht. Sein oberster Entwickler Wölfer findet den schönen Begriff von einer "Welcome attitude", den etwa der Ruhr Park jetzt habe. Reinkommen und wohlfühlen. Die Willkommenskultur gibt es also jetzt auch in Shopping Centern.

Freilich steigt mit so einer Veränderungsdynamik auch der Druck auf die Mieter. Diese müssen ebenfalls ihre Läden öfters auffrischen. Oder werden kurzerhand verabschiedet. "Die Laufzeiten für Mietverträge werden kürzer", stellt Christine Hager fest. Kürzere Laufzeiten ermöglichen rascheren Mieteraustausch, um ein Center abwechslungsreich zu halten.

Münster Arkaden sortieren Läden neu

Wie so etwas geht, zeigen die Münster Arkaden. 2005 eröffnet wurden zwischen Januar und September dieses Jahres gleich acht neue Mietverträge abgeschlossen. Das ist relativ viel bei nur 40 Läden insgesamt und steht als neue Dynamik in dem Markt. "Wir werden auch durch ein aktives Vermietungs- und Centermanagement Wertsteigerungen für Eigentümer, Mieter und Kunden erzielen", sagt Andreas Theurich, Centermanager der Münster Arkaden, die im Eigentum von Aachener Grundvermögen sind. Betrieben wird das Center von Sonae Sierra.

Bei dem wachsenden Anspruch an die Center wird vor allem das Management gefordert. "Das darf keine Hausverwaltung sein, sondern ein Objekt nach vorne bringen", betont Peter Glöckner, lange Jahre Centermanager vom Ruhr Park, jetzt Geschäftsführer der neuen IPH Centermanagement, einem Joint Venture der BBE Handelsberatung und IC Immobilien Gruppe. "Das Centermanagement muss dem Eigentümer veränderungen vorschlagen. Wenn es umgekehrt läuft, dann läuft etwas verkehrt."

Das Centermanagement braucht mehr den je eine hohe Affinität zum Handel, sagt Glöckner, und wenn Kundenversprechen abgegeben werden, dann kommt es auch auf deren Einhaltung an. "Wer behauptet, sein Center sei familienfreundlich, der muss das auch beweisen."

Ein neuer Name hilft auch

Beim Marstall-Center wurde im Prinzip alles neu gestaltet, um den alten Mief zu vertreiben. Selbst ein neues Logo hat Schwitzke entworfen, und die Stadt renovierte gleich noch die Umgebung, denn in Folge des unattraktiven Centers hatte hier der Abstieg schon schleichend begonnen.

Vor den Toren Leipzigs dagegen wurde einst kurzerhand der Name geändert. Aus dem Saale-Park hat ECE einfach Nova Eventis gemacht, für die Center-Expertin Hager eine gute Entscheidung. Trotzdem wird das elf Jahre alte Objekt jetzt erheblich umgebaut, um attraktiver zu werden. Schließlich hatte das 76.000 Quadratmeter große Center zuletzt 13 leer stehende Läden (200 gibt es insgesamt). Eine bessere Verkehrsführung und eine Showbühne unterhalb des Foodcourts zählen zu den Bestandteilen des Verschönerungsprogramms.

Gastro, Gastro, Gastro

Gastronomie wird immer wichtiger für Shoppingcenter, 10 Prozent an der Gesamtfläche sind für UR-Chef Reinitzhuber heutzutage geboten. Bei der ECE sieht man das ähnlich. Im vom Unternehmen jährlich aufgestellten Marktreport wird das belegt: Seit 2010 hat sich der Gastronomie-Anteil in ECE-Centern von 6 auf 10 Prozent erhöht. Etwas über die Hälfte der 400.000 Befragten nutzten 2014 das Gastro-Angebot, gut zwei Drittel geben ihm sogar gute Noten.

Neben der Zunahme an Gastronomie bildet der Report weitere Trends bei ECE-Centern ab: mehr Mode, mehr Sport - weniger Warenhäuser. In den Berliner Gropius-Passagen gibt es noch eine Kaufhof-Filiale. Ob diese weichen muss, ist allerdings nicht bekannt.