Fachmarktzentren sind derzeit bei Investoren enorm beliebt. Damit das so bleibt, müssen Betreiber das Management neu ausrichten.

Lange Zeit war es einfach nur ein Fachmarktzentrum in Sprendlingen, einem Ortsteil der Kommune Dreieich, gut 10 Kilometer südlich von Frankfurt am Main. Eine schmucklose Ansammlung von Großflächenanbietern, die es überall in Deutschland gibt. Aber seit Herbst 2013 ist hier alles anders. Zu diesem Zeitpunkt war das sogenannte Re-Branding abgeschlossen, also die Entwicklung eines neuen Markenbildes. Seitdem hat das Zentrum einen Namen und heißt nun "Dreieich Nordpark". Es gab noch ein Eichenblatt als Logo, viel rote Farbe für die Fassade - fertig war der neue Look.

"Für alle beteiligten Partner war das ein Erfolg", sagt Kathrin Andres, Einzelhandelschefin bei TH Real Estate. Die Investmentgesellschaft ist einer der Partner des Reports "Fachmarktzentren in Deutschland", dessen dritte Auflage am Montag bei der Gewerbeimmobilien-Messe Expo Real in München vorgestellt wurde. "Das Management von Fachmarktzentren radikal neu denken" wird in dem Papier gefordert. Und dazu gehört eben auch, die Zentren durch einen Namen und eine klare Positionierung neu aufzuwerten.

Auf die Bestandsobjekte kommt es an

Das neue Denken betrifft aber auch ein kundenorientiertes Management einer solchen Handelsimmobilie. Dies sei notwendig, weil die Wertschöpfung bei Fachmarktzentren und Hybrid Center künftig vor allem in der Bewirtschaftung von Bestandsobjekten liege, heißt es in der Studie, die von MEC Metro-ECE Centermanagement mit den Partnern Corpus Sireo, Dr. Lademann & Partner, GfK und TH Real Estate sowie erstmals auch Immobiliendienstleister Savills herausgegeben wird.  "Großflächige Neuentwicklungen sind schon jetzt eine Ausnahme", schreiben die Autoren.

Dieser Managementansatz könne nur durch ein Netzwerk aus allen am Betrieb beteiligten Partnern geleistet werden, also Investoren, Maklern, Verbrauchern, Zentren-Betreibern und Kommunen. Die ganze Kunden-Palette eben.

Lieblinge der Investoren

Ein Beispiel: Investoren wollen hohe Mieten und möglichst viele umlagefähige Nebenkosten, die Mieter allerdings nicht. Diese Mieter wollen wiederum wenig Wettbewerb, die Verbraucher mehr. Verbraucher wollen wohnortnah einkaufen, Kommunen den Handel eher an bestimmten Punkten zentralisieren. "Um alle Kundeninteressen aufeinander abzustimmen und dabei attraktive Renditen zu erwirtschaften ist das Zusammenspiel autonomer Spezialisten der effektivste Weg", heißt es im Report weiter.

So eine Koexistenz kann sich in der Tat lohnen. Mit einer Spitzenrendite von rund 5,5 Prozent sind  Fachmarktzentren derzeit die Lieblinge der Investoren - noch vor den jahrelangen Favoriten Shoppingcenter. "Gut möglich, dass das auch dauerhaft so bleibt", prognostiziert der Jörg Krechky, bei Savills verantwortlich für den Einzelhandel. Einer der Gründe für Krechky: Mangel an attraktiven Kaufgelegenheiten für Shoppingcenter.

Planungsrecht bremst den Aufschwung

Bei Fachmarktzentren wiederum herrsche starke Nachfrage nach Objekten in guten Makrolagen. Zudem sollten diese innerhalb der letzten zehn Jahre gebaut beziehungsweise modernisiert worden sein. "Es gibt für Investoren noch viel Potenzial durch Revitalisierungen. Allerdings ist die immer restriktiver werdende Anwendung des Planungsrechts ein Hindernis, wenn man erfolgreiche Standorte modernisieren möchte", sagt Uwe Seidel, Geschäftsführer der Unternehmens- und Kommunalberatung Dr. Lademann & Partner.

Derzeit gibt es 260 deutsche Fachmarktzentren. Die besten 20 Objekte sind im Durchschnitt 27.900 Quadratmeter groß, haben eine Raumleistung von 4.400 Euro pro Quadratmeter im Jahr und einen jährlichen Durchschnittsumsatz von 118 Millionen Euro. Das erfolgreichste deutsche Fachmarktzentrum ist der Citti Park Flensburg, gefolgt vom Kaufpark Eiche in Ahrensfelde und dem Kaufpark Dresden.