Mit den Flüchtlingen kommen mehr als 800.000 neue Konsumenten ins Land - ein Segen für den deutschen Handel. Dagegen steht die Branche vor einer anderen großen Herausforderung: Steigende Immobilienpreise belasten die Renditen. 

"Es ist unwahrscheinlich, dass die Bevölkerung  in Deutschland von 80 Millionen auf 60 Millionen Einwohner sinkt, wenn weltweit 60 Millionen Menschen auf der Flucht sind," sagt Manuel Jahn, Immobilien- und Marktexperte bei der GfK-Geomarketing. Anders gesagt: Der Marktforscher hält die bisherigen Prognosen zur Bevölkerungsentwicklung für falsch. Jetzt schon sei absehbar, dass jeder Mensch, der ins Land kommt, sein bereits vorhandenes oder sein erstes hier verdientes Geld unmittelbar in Nahrungsmittel und Konsumgüter investieren wird. Dies, nachdem während der vergangenen Jahre viel Kaufkraft in Bereiche wie Reisen, Wohnen oder Gastronomie abgeflossen war.  

Boomphase für Bio- und Drogeriemärkte

Insofen sind die Aussichten für den Handel gut, schließlich wächst die Branche auch schon ohne diese Neubürger. Für dieses Jahr rechnet die GfK mit einem Wachstum des gesamten Einzelhandels in Deutschland um 0,9 Prozent, nach 456 Milliarden Euro im Vorjahr. Der stationäre Handel wird demnach allerdings nur mit einer "schwarzen Null" davonkommen. Bei Lebensmitteln und Drogeriewaren, die 2014 auf 221 Milliarden Euro Umsatz kamen, dürfte das Plus mit 1,5 Prozent höher ausfallen. Haupt-Profiteure sind laut Jahn die Verbraucher-, Bio- und Drogeriemärkte, die Umsatz und Verkaufsfläche sogar zweistellig ausbauen können.

Textilhandel hat Nachholbedarf

Dagegen haben viele Textilhändler den Strukturwandel noch nicht begriffen, so der GfK-Experte. Bekleidung, Textilien und Lederwaren verloren zuletzt 6 Prozent, eine Folge des Preisverfalls. Der wiederum wurde verursacht durch ein "Überangebot". Jahn: "Während die Stückzahlen gehalten werden, wird kaum mehr ein Kleidungsstück zu regulären Preisen verkauft. Vor allem Online-Anbieter und Primark treiben hier die Preise immer weiter nach unten.   

Online-Druck nimmt ab

Trotz starker Dynamik im Onlinehandel nimmt der Druck durch die Konkurrenz aus dem Netz nicht mehr mit der gleichen Dynamik zu wie bisher, sagt Jahn. Betroffen sind im stationären Handel vielmehr bestimmte Sortimente und Vertriebstypen, die ohnehin einen Strukturwandel druchmachen.

Auch der Onlinehandel mache Lebenszyklen durch. Etwa bei Büchern und Elektronik flacht des Wachstum des E-Commerce ab. Fast immun gegen die Konkurrenz aus dem Netz sind die Fachmarktzentren. Hier spielen Vorteile wie die Errreichbarkeit mit dem Auto, ebenso das wenig Online-affine Lebensmittelgeschäft, eine große Rolle.

Extreme Unterschiede der Regionen

Extrem unterschiedlich sind die Aussichten einzelner Handelsstandorte. In vielen B- und C-Lagen wird der stationäre Einzelhandel veschwinden, ist sich der GfK-Forscher sicher. "Der stationäre Handel wird sich aus vielen kleineren Städten zurückziehen," so Jahn. Bereits heute zeige die Landbevölkerung eine deutlich höhere Online-Affinität.

Dagegen wird sich der Wettkampf um die Top-Lagen weiter verschärfen, wie sich aus dem jüngst vorgelegten Immobilienbericht der Hahn-Gruppe gemeinsam mit CBRE ergibt. Immer mehr ausländische Kapitalanleger suchen nach geeigneten Handelsimmobilien.

Das Transaktionsvolumen in Einzelhandelsimmobilien nahm schon im Jahr 2014 um 6 Prozent auf mehr als 9 Milliarden Euro zu und wird nach Einschätzung von Jan Dirk Poppinga im kommenden Jahr Rekorde erzielen, nachdem die Investitionen in Gewerbeimmobilien im ersten Halbjahr 2015 bereits das Gesamtvolumen des Vorjahres überschritten haben. Poppinga leitet bei der Immobilien Investmentgesellschaft CBRE das Geschäftsfeld Handelsimmobilien.

Bieterschlachten um Top-Standorte

Trotz dieses Runs auf Immobilien sei aber keine Immobilienblase in Sicht, da die Bewertungen vorsichtig seien und dadurch die Risiken einschätzbar. Dennoch gibt es schon regelrechte Bieterschlachten um die Top-Standorte. Wegen der niedrigen Zinsen erscheinen die Renditen im Immobilienbereich ungleich besser, auch wenn diese längst nicht mehr das frühere Niveau von 6 Prozent und mehr erreichen können.

Zunehmend bieten ausländische Investoren mit, was sich 2016 noch verstärken werde. Bei den Objekten der Begierde setzt sich eine Tendenz fort: Weil die 1A-Lagen immer schwieriger zu bekommen sind, rücken B-Standorte, Fachmärkte und Fachmarktzentren verstärkt in den Fokus der Investoren.

Ungeliebte Baumärkte

Unterschätzt werden indes die Baumärkte: nach der Praktiker-Pleite und einer Marktbereinigung hatte diese Branche in den vergangenen Jahren keinen guten Ruf mehr, sagt Thomas Kuhlmann, Vorstand beim Immobilienspezialisten Hahn. Dabei seien "Baumarktinvestments aufgrund ihrer vergleichsweise hohen Renditen mittlerweile wieder durchaus attraktiv."

Generell haben stationäre Händler künftig das Problem, die hohen Immobilienkosten wieder einzuspielen. Wenn die Ladenmiete steigt, muss mehr verkauft werden, vor allem, wenn die Preise im Schnitt wegen Sonderangeboten eher sinken.