Rund ein Viertel der Handelsflächen in Deutschland ist modernisierungsbedürftig. Professionelle Investoren warten mit neuen Konzepten auf.

Manfred Schneider weiß, was Otto Normalverbraucher schätzt: „Am liebsten würden die Kunden mit ihrem Auto in die Geschäfte hineinfahren", schmunzelt der Centermanager. Kurze Wege vom Parkplatz bis zur Ladentür sind daher ein absolutes Muss bei der Planung eines Fachmarktzentrums. Darüber hinaus will auch der preisorientierte Verbraucher eine breite Auswahl vorfinden. „Ein Aldi oder Lidl lässt daher genügend Raum für weitere Discountformate wie Kodi, Kik und Takko", weiß Schneider, der für die Hahn Gruppe AG das Management von bundesweit 19 solcher Zentren verantwortet.

Hochspezialisierte Discounter statt SB-Warenhäuser

Eines der modernsten Fachmarktzentren ist das vor gut einem Jahr eröffnete „Sterkrader Tor" in Oberhausen. Keinen Steinwurf vom „größten Einkaufs- und Erlebniszentrum Europas", dem „CentrO", entfernt, gruppieren sich hier auf knapp 20.000 Quadratmetern Verkaufsfläche rund 30 Mieter aus Handel, Gastronomie und Dienstleistung um einen großzügigen Parkplatz mit 600 kostenfreien Stellplätzen.

Ein Frische-Center des Edeka-Vorzeigehändlers Zurheide findet hier direkt neben Aldi Platz. Kik, Takko, C&A, Baby Walz und Shoe 4 You reihen sich friedlich nebeneinander und auch die Doc Morris Apotheke, der dm-Drogeriemarkt oder der Tierbedarfsfachmarkt „Das Futterhaus" passen gut ins Bild. Um das leibliche Wohlbefinden der preisbewussten Kundschaft sorgen sich Burger King oder Subway. Und die Sparkasse im „Retail Park" hält auch an Samstagen die Türen für Geldgeschäfte und Beratungen offen.

Die nachbarschaftliche Konkurrenz des großen CentrO muss das Sterkrader Tor nicht fürchten: Wer hier einkauft will kein „Erlebnis-Shopping". Preis, Auswahl, Bequemlichkeit und Geschwindigkeit stehen klar im Vordergrund. „Das Zentrum ist ein neuer Anziehungspunkt, der von den Oberhausener gut angenommen wird", freut sich Klaus Wehling, Oberbürgermeister der Ruhrgebietsmetropole, die wahrlich von sich behaupten kann, über Erfahrung mit großflächigem Einzelhandel zu verfügen. Im kommenden Jahr, so verkündete Wehling jüngst, soll die Erweiterung des CentrO um rund ein Drittel der bestehenden Fläche auf rund 100.000 Quadratmeter beginnen.

Der Retail Park bietet, was der Verbraucher heute wünscht

In den Retail Park Sterkrader Tor auf der ehemaligen Industriebrache der „Gute Hoffnung Hütte" investierte die Hahn Gruppe AG rund 37 Millionen Euro. Das 1982 gegründete Unternehmen hat sich auf großflächige Einzelhandelsimmobilien wie SB-Warenhäuser, Fachmarkt- und Einkaufszentren spezialisiert. Als börsennotierte Beteiligungs- und Managementgesellschaft akquiriert und verwaltet die Hahn Gruppe Immobilien für private und institutionelle Investoren.
 
Insgesamt 167 Objekte im Wert von rund 2,3 Milliarden Euro und mehr als 1,5 Millionen Quadratmeter Mietfläche befinden sich im Portfolio des Unternehmens aus Bergisch Gladbach - Tendenz steigend. Denn bislang ist der Markt für großflächige Einzelhandelsimmobilien in Deutschland stark fragmentiert. Viele Grundstücke befinden sich in privater Hand oder gehören Handelsunternehmen, die das schlafende Immobilienkapital im Grunde besser im Kerngeschäft - etwa zur Finanzierung der Expansion - gebrauchen könnten.

In Deutschland tummeln sich nur wenige Investoren im Markt

Während in den USA und Großbritannien die fünf größten Immobilienspezialisten zwischen 60 bis 80 Prozent der Handelsflächen besitzen, ist das unabhängige, professionelle Management von Handelsimmobilen in Deutschland - mit Ausnahme von Shopping-Centern - kaum ausgeprägt.

Ausländische Investoren wie Cerberus, Blackstone oder Lone Star konzentrierten sich in den vergangenen Jahren auf deutsche Wohnimmobilien. Einzig der britische Finanzinvestor Dawnay Day versuchte sich im deutschen Handelssegment, allerdings ohne viel Freude damit zu haben. Branchenkenner gehen davon aus, dass sich die Hertie-Eigentümer schon bald wieder vollständig aus dem deutschen Markt zurückziehen werden.

„Wir sind nicht erst seit gestern im Markt, sondern verfügen über 25 Jahre Erfahrung mit großflächigen Handelsimmobilien", betont demgegenüber Bernhard Schoofs, Vorstandschef der Hahn Gruppe AG, im Gespräch mit Der Handel. Rund 200 Millionen Euro investiert das Unternehmen im Schnitt pro Jahr, gut 1.400 Objekte mit einer Fläche vom mehr als 8.000 Quadratmetern hat Schoofes in der Bundesrepublik auf den Radarschirm genommen. Insbesondere die Revitalisierung von Großflächen, die den heutigen Kundenansprüchen nicht mehr gerecht werden, sei ein perspektivenreicher Markt. „Zwischen 20 und 25 Prozent der deutschen Handelsflächen sind modernisierungsbedürftig", schätzt Schoofs.

Viele Großflächen entsprechen den Anforderungen nicht mehr

Ein Paradebeispiel für eine Revitalisierung findet sich wiederum in Oberhausen, wenige Autominuten vom Sterkrader Tor entfernt. Aus einem Praktiker Baumarkt und einem Eurospar SB-Warenhaus, die sich ein 12.000-Quadratmeter-Gebäude aus den 70er-Jahren teilen mussten, wurde in sieben Monaten Bauzeit das „Luchs Center". Um einen zentralen Parkplatz scharen sich dort heute sechs hochspezialisierte Mieter - Aldi, Kodi, Kik, Takko, dm-drogeriemarkt und wiederum ein Zurheide Edeka-Center.

Im Luchs Center findet der „hybride Verbraucher", der im Discounter seinen Grundbedarf deckt und sich im Edeka-Markt etwas Besonderes gönnt, alles, was er braucht - kostenfreies Parken inklusive. Die Hahn Gruppe AG ihrerseits konnte die Mieten von sechs auf elf Euro pro Quadratmeter anheben, wenn auch auf verkleinerter Gesamtfläche. Dafür sind die Einnahmen nun jedoch auf Jahre hinaus wieder gesichert.

Abreißen und Verkleinern: Ein hartes Sanierungskonzept

Für Metro-Chef Eckhard Cordes, der bekanntlich dringend nach einem Sanierungskonzept für die SB-Warenhausschiene Real sucht, hätte Bernhard Schoofs eine Radikalkur parat: Abreißen, auf stark verkleinerter Fläche das E-Center-Konzept kopieren und den Rest an Spezialisten vermieten.