Weil die deutschen Konsumenten schon vor der Krise sparsam waren, gelten Handelsimmobilien als werthaltig. Auch für neue Projekte findet sich trotz der schwierigen Zeiten noch Geld.

Der Kontrast hätte kaum größer sein können: Drinnen entführen die Handelsexperten Bernd Thomsen und David Bosshart ihre Zuhörer routiniert auf einen Streifzug durch die große weite Welt der neusten Branchentrends, draußen warten "Tanja's Piercing Studio" und ein "Orion Sexshop" auf Kundschaft - der triste Alltag in Frankfurts Einkaufszentrum Zeilgalerie.

"Die aktuelle Situation entspricht nicht dem, was man in dieser Top-Lage erwartet", räumt Georg Glatzel, Vorstandsvorsitzender des Eigentümers IFM Immobilien AG ein. Ende März präsentierte das Unternehmen, unterstützt von Strategieberater Bernd Thomsen und dem Chef des renommierten Gottlieb Duttweiler Instituts (GDI) David Bosshart, ein Revitalisierungskonzept für den Schneiderbau.

In zwei Jahren soll das Shopping-Center, das aufgrund seiner kleinen Flächen und der Mehrgeschossigkeit schon immer als problematisch galt, völlig umgestaltet werden. "Zip-Shopping" heißt das Zauberwort, das die Zeilgalerie mit neuem Leben erfüllen soll.

Ordentliche Renditen

Ob das noch recht nebulöse Konzept tatsächlich trägt, wird sich zeigen müssen. Eines stellt das schwierige Objekt zwischen Kaufhof und dem neuen Shopping-Center MyZeil bereits unter Beweis: Handelsimmobilien in Top-Lagen werfen selbst im schwierigen konjunkturellen Umfeld und mit problematischer Mieterstruktur eine lukrative Rendite ab. Auf "mehr als 6 Prozent", beziffert der Projektentwickler IFM Immobilien AG die aktuelle Mietrendite der derzeit nur zu 90 Prozent ausgelasteten Zeilgalerie.

Während die Finanzkrise rasch auch auf die Immobilienmärkte durchschlug und selbst sicher geglaubte Anlagen wie offene Immobilienfonds Ende Oktober 2008 reihenweise schließen mussten, erwies sich die Asset-Klasse der deutschen Handelsimmobilien als robust. Ob Shopping-Center, 1a-Lagen-Geschäftshaus oder Fachmarktzentrum - der deutsche Einzelhandel gilt bei Investoren als krisenfest.

Branche ist zuversichtlich

"Wir gehen von einer sehr stabilen Entwicklung bei Handelsimmobilien in Deutschland aus", sagt Malcolm R. Morgan, der bei der Deutschen Gesellschaft für Immobilienfonds (DEGI) die Akquisitionen verantwortet.

Die DEGI, die zu einem der zehn größten Immobilienvermögensverwalter weltweit gehört, musste im vergangenen Herbst zwei Fonds schließen. Um wieder an Liquidität zu gelangen, veräußerte die Anlagegesellschaft im Dezember 2008 - in einem Marktumfeld, in dem eigentlich gar nichts mehr zu verkaufen war - mit dem Geschäftshaus "Am Brand" in Mainz eines ihrer Filetstücke "zum Verkehrswert", wie Bärbel Schomberg, Vorsitzende der DEGI-Geschäftsführung betont.

"Wir konnten trotz des schwierigen Umfelds den Verkaufspreis erzielen, mit dem wir das Objekt zwölf Monate zuvor bewertet hatten." Auch diese Transaktion gilt in der Immobilienbranche als ein Beleg für die Werthaltigkeit von Handelsobjekten in 1a-Lagen.

Handelsobjekte weiterhin gefragt

Laut einer aktuellen Umfrage, die im Auftrag der Hahn Gruppe AG unter Entscheidern der Immobilienwirtschaft durchgeführt wurde, haben Investitionen in Handelsobjekte derzeit für die meisten Akteure die höchste Priorität. 17 Prozent der Befragten wollen Einzelhandelsobjekte "stark", 33 Prozent „moderat" zukaufen. Ganz oben auf der Wunschliste rangieren Shopping-Center (73 Prozent), Fachmarktzentren (67 Pro­zent) und SB-Warenhäuser (33 Prozent).

"Büroimmobilien haben in der Regel nur einige wenige Mieter. Wenn die in Krisenzeiten ausfallen, ist es schwer, Ersatz zu finden. In einem durchschnittlichen Shopping-Center befinden sich mehr als hundert Mieter, das ist ein viel stabilerer Besatz", erläutert Dr. Christof Glatzel, Vorstand der Mfi Management für Immobilien AG, warum Center-Eigentümer auch in der Konjunkturflaute ruhig schlafen. "Zudem schließen wir verstärkt Mietverträge mit jährlicher Anpassung an den Preisindex ab, denn in den nächsten Jahren wird Inflationsschutz für Investoren ein wichtiges Thema."

Investor springt ab

Doch auch an der Mfi, die 21 Shopping-Center in Deutschland betreibt, ging die Krise nicht spurlos vorüber: Bei dem in Leipzig geplanten Großprojekt "Höfe am Brühl" sprang jüngst der Investor Ivanhoe Cambridge ab. Der Tochtergesellschaft eines großen kanadischen Pensionsfonds ging offenbar die Puste aus.

Glatzel erklärt den Rückzug mit dem sogenannten Nenner-Effekt. „Pensionsfonds mit vorgeschriebenen Quoten für jede Anlageklasse haben ein Problem, wenn Aktien und Anleihen in den Keller rauschen. Sie sind dann im Immobilienbereich überinvestiert." Das Projekt will die Mfi dennoch realisieren, als Ersatz für die Kanadier sprang die Commerzbank-Tochter Eurohypo ein.

Shopping Center expandieren weiter

"Ich sehe Perspektiven für 80 bis 100 Center in Deutschland", sagt der Mfi-Vorstand zu Der Handel. Die großen institutionellen Immobilieninvestoren seien längst wieder auf der Suche nach guten Investments, an Geld fehle es nicht, versichert Glatzel.

Auch der Shopping-Center-Entwickler Sonae Sierra sieht für sich in Deutschland noch eine große Zukunft. Jüngst bezog die deutsche Niederlassung der Portugiesen in Düsseldorf neue Büroräume, weil es der stetig wachsenden Mannschaft am Kennedydamm zu eng wurde.

"Wir haben 14 Standorte in Deutschland ausfindig gemacht, an denen ein Shopping-Center fehlt", sagt Thomas Binder, CEO der Sierra Development Deutschland. Das Unternehmen ist Eigentümer von 50 Einkaufszentren und betreibt in Deutschland das Alexa in Berlin, die Münster Arkarden und baut bei Darmstadt das Loop 5. Überdies ist Sonae Sierra bei der Erweiterung des City Centers in Hanau im Gespräch.

"Wir denken nicht in den Zyklen des Finanzmarktes und verfolgen in Deutschland eine sehr langfristige Perspektive", erläutert Binder ganz entspannt zum Thema Krise. "Shopping-Center sind am wenigsten konjunkturabhängig."

ECE nutzt die Chance

Das in jeder Krise auch eine Chance steckt, stellt unterdessen ECE-Chef Alexander Otto eindrucksvoll unter Beweis, indem er seine Beteiligung an dem amerikanischen Centerbetreiber Developers Diversified Realty (DDR) mit einem 88-Millionen- Investment auf "deutlich mehr als 20 Prozent" ausbaut. "Der Schritt ist für die künftige Entwicklung der ECE wichtiger als einzelne Center in Osteuropa", erklärt Otto.

Der Joint-Venture-Partner DDR, Besitzer und Betreiber von rund 800 Centern, war im Zuge der Finanzkrise ins Straucheln geraten, weshalb die ECE im Dezember 2008 zwei Entwicklungsprojekte in Russland auf Eis legen musste. "In diesen Zeiten muss man strategische Chancen nutzen, um gestärkt aus der Krise hervorzugehen", sagt der ECE-Geschäftsführer Otto.

Hanno Bender

Dieser Artikel ist in der April-Ausgabe von Der Handel erschienen