Auf dem Handelsimmobilien-Gipfel diskutierte die Fachwelt über die Zukunft der Warenhäuser und die von Karstadt im Besonderen - mit düsteren Aussichten.

In wenigen Tagen wird die Karstadt Warenhaus GmbH ihre Geschäftszahlen für das Jahr 2011/12 veröffentlichen müssen -  und die bisherigen Vorzeichen lassen nichts Gutes erahnen: "Wenn der Aufsichtsratsvorsitzende in einem Interview sagt, dass Karstadt in diesem Jahr nicht profitabel sein wird, dann werden die Jahre davor sicherlich auch negativ gewesen sein", fasste der Warenhausexperte Gerd Hessert auf dem Handelsimmobilien Gipfel in dieser Woche in Düsseldorf, zusammen.

"Benko oder Berggruen werden also Geld nachschießen müssen, sonst wird 2014 zum Schicksalsjahr für Karstadt", erklärte Hessert. Der Immobilienfachmann hat in einer Studie sämtliche 196 Warenhausstandorte Deutschlands auf ihre wirtschaftliche Tragfähigkeit hin untersucht und zeichnete in Düsseldorf ein düsteres Bild von der Zukunft dieses Handelsformats.

"Die Warenhäuser stehen vor dem Aus"

"Die Warenhäuser stehen vor dem Aus, wenn sich nichts Gravierendes tut", prognostizierte der Geschäftsführer der TDR & Dreßler Projekte GmbH. Die hohen Schliessungkosten von rund 5 bis 10 Millionen Euro pro Haus und der Widerstand der Arbeitnehmervertreter verhindern seiner Auffassung nach die notwendige Gesundschrumpfung der beiden deutschen Warenhausunternehmen Kaufhof und Karstadt auf eine zukunftsfähige Größe von 15 Premiumhäusern und 25 bis 55 kleineren Cityhäusern.

Die Thesen von Hessert blieben in einer Podiumsdiskussion von Handels- und Immobilienexperten freilich nicht unwidersprochen: "Auch im vergangenen Jahr hat man schon von einem Schicksalsjahr gesprochen und Karstadt gibt es immer noch", entgegnete Martin Mörl, Geschäftsführer der Prelios Deutschland GmbH, die mit 12 Prozent an dem Highstreet-Konsortium beteiligt ist, dem noch rund 40 Karstadt-Häuser gehören.

Jeder Käufer von Karstadt-Häusern hat einen Plan B

Warenhäuser seien nach wie vor attraktiv für die Kunden und in einige Häuser sei zudem viel investiert worden, um die Attraktivität nochmals zu erhöhen. "Im Karstadt in der Düsseldorfer Schadowstrasse finden Sie heute Tod's Schuhe oder Marken wie All Saints, das hat es dort früher nicht gegeben", betonte Mörl. Die Warenhäuser würden von interessierter Seite schlechtgeredet. Die große Nachfrage nach den Standorten zeige dagegen, wie attraktiv diese Objekte in Wirklichkeit seien. So habe man alleine im vergangenen Jahr aus dem Highstreet-Portfolio Immobilien in einem Gesamtvolumen von 2,3 Milliarden Euro verkaufen können. 

Freilich räumte auch Mörl ein, dass Highstreet für jedes Haus einen Plan B in der Schublade habe, für den Fall, dass Karstadt in die Insolvenz gehe. "Auch alle Käufer haben einen Plan B", erklärte Mörl. Gleiches war zuvor auch von Gerd Wilhelmus, Managing Director der ECE Development GmbH, zu vernehmen. Die ECE plant in Mainz ein Shoppingcenter zusammen mit einem Karstadt-Haus und managt eine Reihe von Objekten, in denen Karstadt Nachbar oder Bestandteil des Centers ist.

Wie in Düsseldorf zu erfahren war, scheint man auch innerhalb des Highstreet-Konsortiums die wahren Pläne des Investoren-Duos Berggruen-Benko nicht zu kennen: "Wir wissen auch nicht mehr als im Manager-Magazin stand", behauptete Martin Mörl jedenfalls in der öffentlichen Diskussionsrunde. "Die große Frage ist, ob Benko die Ein-Euro-Option zieht und auch die übrigen 83 Standorte von Berggruen übernimmt", sagt Mörl.

Ob der Karstadt-Konzern auf diese Weise zu retten wäre, blieb für die überwiegende Zahl der Diskussionsteilnehmer fraglich: "Niemand in Düsseldorf verbindet Karstadt mit Marken wie Tod's oder All Saints, die Modernisierung ist an den Kunden vorbeigegangen", gab etwa Benedikt Schmidt-Waechter, Geschäftsführer der iandus Unternehmensgruppe, zu bedenken. "Wer in Düsseldorf Tod's sucht geht zum Tod's-Shop auf der Kö oder in den Breuninger im Kö Bogen."

Grundstückswert minus Abrisskosten

Schließlich habe Nicolas Berggruen selbst in einem Interview berichtet, dass sich die Umsätze auch in den modernisierten Warenhäusern nicht besserten. "Das Warenhaus hat keine Zukunft", bekräftigte auch Thomas Binder, Deutschland-Geschäftsführer des Centerbetreibers Sonae Sierra (Loop5, Alexa). Auch in anderen Ländern sei diese Betriebsform nicht mehr erfolgreich, ein Unternehmen wie El Corte Inglés in Spanien betreibe bei genauerer Hinsicht Shoppingcenter und keine Warenhäuser. In Solingen hat Sonae Sierra jüngst einen alten Karstadt-Standort revitalisiert - durch Sprengung des Gebäudes und Neubau eines innerstädtischen Einkaufszentrums.

"Grundstückspreis minus Abrisskosten" laute daher die richtige Formel für die Preiskalkulation eines Warenhausenhausstandortes, sagte Binder. Eine Rechnung, der auch Projektentwickler Schmidt-Waechter zustimmte. Eine Teil- oder Nachnutzung von Warenhäusern konnte und wollte sich Michael Frese, Property Executive Germany von Primark, jedenfalls nicht ernsthaft vorstellen. "Wir wollen keine Lieferaufzüge zusammen mit einem Karstadt nutzen", schmunzelte Frese.

Die irische Modekette mit inzwischen elf Standorten in Deutschland gilt in vielen Problemstandorten und Centern mittlerweile als der erlösende Frequenzbringer und schleust soviel Ware durch die riesigen Ladenflächen, dass drei bis acht LKW-Anlieferungen pro Tag keine Seltenheit sind. 24 Stunden am Tag ist bei Primark Betrieb, abends um 21 Uhr beginnt die Nachtschicht, um die gesamte Filiale für den kommenden Tag neu zu bestücken.
 
Mit einer solchen Umschlagsgeschwindigkeit können die Warenhäuser freilich nicht mithalten. Ziel des Highstreet-Konsortiums ist es laut Martin Mörl, sämtliche Karstadt-Häuser selektiv abzukaufen, von der Idee einer Portfolio-Veräußerung habe man sich wieder verabschiedet. Bei aller Unsicherheit über die Zukunft von Karstadt als Betreiberunternehmen steht eines für Mörl fest: "Wenn Highstreet damals statt Berggruen den Zuschlag für die Übernahme der insolventen Karstadt Warenhaus GmbH bekommen hätte, wären wir bei der Sanierung ganz anders vorgegangen."