Der Immobilienexperte Karsten Burbach über die Nachnutzungschancen für Karstadt-Filialen, die geschlossen werden, und was man aus dem Ende der Warenhauskette Hertie lernen kann.

Immobilienexperte Burbach, Foto: CBRE
Immobilienexperte Burbach, Foto: CBRE
Herr Burbach, Karstadt wird wohl einige Häuser schließen. Ist das eine gute Nachricht für Immobiliendienstleister, denn es dürfte ja dann viel freie Fläche geben, die man vermarkten kann.

Da muss ich Sie vielleicht ein wenig enttäuschen, die Freude kann mitunter klein ausfallen. Denn wenn ein Haus ohne Nachfolgekonzept geschlossen wird, dann bleiben am Standort Kunden aus. Und das ist nicht gut für eine Innenstadt. Karstadt deckt zudem auch Sortimente ab, die in kleineren Städten sonst gar nicht mehr angeboten werden, wie etwa Reisegepäck.

Aber es gibt doch Flächenknappheit im deutschen Handel.
Ja, schon. Doch das konzentriert sich auf gute und sehr gute Lagen. Weniger attraktive Lagen, wo Karstadt vielleicht zudem der einzige Ankermieter ist, sind in der Nachvermietung kein Selbstläufer.

Also wird der Markt für Handelsimmobilien durch Karstadt-Schließungen nicht spürbar beeinflusst?
Es wird nicht zu einer merklichen Verschiebung der gesamten Nachfrage kommen. Lokal sieht es freilich anders aus.

Das heißt, dass die Mieten vor Ort sinken werden?

Kaum, möglicherweise für einen begrenzten Zeitraum.

Warum nicht?
Weil die Karstadthäuser eine spezielle, schwierige Gebäudestruktur haben. Die Immobilien sind sehr großflächig, und die Mieter, die solche Flächen suchen, sind überschaubar. Wir etwa haben derzeit vor allem eine Nachfrage von Handelskonzepte mit Flächen von 100 bis 400 Quadratmetern.

Das überrascht. Die leer stehenden Schleckerfilialen finden doch deswegen keine Nachmieter aus dem Handel, weil deren Flächen stets als zu klein eingestuft werden.
Die Flächen, die heute noch leerstehen, haben ausnahmslos keine hinreichende Lagequalität.

Beschäftigen Sie sich überhaupt nicht mit Karstadt-Immobilien?
Doch, wir stehen im Kontakt zu verschiedenen Eigentümern von solchen Häusern. Einzelne arbeiten an Neukonzeptionen der Immobilien, da sie annehmen, dass ihr Objekt von einer Schließung betroffen sein kann.

Und was raten Sie?
Das ist immer standortabhängig und somit sehr individuell. Es gibt durchaus Großflächenmieter, die in Frage kommen. Allerdings müssen wir auch oft deutlich sagen, dass die Häuser umgebaut werden müssen, sollten sie möglichst umfassend wieder vom Handel nachgenutzt werden können. Ziel muss in diesen Fällen sein, die bestehenden Flächen so aufzuteilen, dass diese für eine größere Anzahl von Einzelhandels-Konzepten interessant wird.

Beschreiben Sie doch einmal eine typische Karstadt-Filiale.
Zumindest die Häuser älteren Datums entsprechen nicht mehr den aktuellen Anforderungen und Erwartungen, etwa bei der Fassade oder der Deckenhöhe.

Diese sind oft zu niedrig?
Richtig. Folglich sind Klimatisierung und Belüftung nach heutigem Standard problematisch. Unzeitgemäß ist auch, wenn ein Haus gar vier oder mehr Etagen hat. Das Erdgeschoss ist die wertvollste Fläche, dem folgt das erste Ober-, dann das Untergeschoss. Ab einem zweiten Obergeschoss wird es zumeist sehr schwierig, dort Handel zu betreiben.

Klingt kompliziert.
Sagen wir, es sind durchaus Herausforderungen. Und dann kommen noch die Häuser hinzu, die zur Eröffnung vor zwanzig Jahren gute Standorte besetzten, die aber durch städtebauliche Maßnahmen, wie etwa neue Einkaufszentren, an Qualität verloren haben. Dort fehlt dann möglicherweise das attraktive Handelsumfeld.

Also sind Karstadt-Immobilien Problemimmobilien?
Nein, das nicht. Erhebliche Umbauarbeiten sind aber für neue Mieter sehr wahrscheinlich. Es kann daher manchmal für einen Eigentümer wirtschaftlicher sein, den Anspruch an den Mieter und den Mietpreis zu senken, damit er einen neuen Nutzer gewinnt, der keine Umbauarbeiten erfordert. Man konnte das bei den ehemaligen Hertie-Filialen beobachten, als Ein-Euro-Läden oder Auktionshäuser einzogen.

Über solche Nachbarn freut sich aber kein innerstädtischer Händler.

Richtig, das sind keine Konzepte, die den Standort weder aufwerten noch nachhaltig weiterbringen.

Lässt sich daher etwas aus dem Hertie-Aus lernen?
Es war damals gut zu sehen, dass Standorte immer schlechter wurden, je länger nach Nachmietern für das jeweilige Hertie-Haus gesucht wurde. Wenn also heute ein Karstadt geschlossen wird, sollte dort schnell etwas passieren, um den Standort wieder neu zu beleben. Denn ohne das Warenhaus bleiben die Kundenströme weg, was sich wieder auf den benachbarten Handel auswirkt.

Sind Einkaufszentren taugliche Nachnutzungsmöglichkeiten selbst für kleine Karstadt-Filialen?
Auch hier spielt die Anzahl der Geschosse eine große Rolle. Man sieht das an mehreren Shopping Centern, die in den vergangenen Jahren schon umgebaut wurden. Eine eher begrenzte Fläche von beispielsweise rund 12.000 Quadratmetern, verteilt auf fünf Ebenen, ist nicht mehr zeitgemäß. Im Wettbewerb mit einem modernen Center hat diese Immobilie einen schweren Stand. Die Situation ist sicher anders zu bewerten, wenn die Arrondierung benachbarter Grundstücke erfolgen kann.

Die Stadt Iserlohn hat den Karstadt vor Ort erworben, um bei der geplanten Neugestaltung des Quartiers nicht von Investoren abhängig zu sein. Ist das vorbildhaft für andere Kommunen?
Aber sicher. Mit einem klugen Masterplan kann das eine Keimzelle für Stadtentwicklung werden.

Sind Warenhäuser überhaupt noch zukunftsfähig?
Diese Formate sind komplex und daher anspruchsvoll im operativen Geschäft. Es gibt tiefe und breite Sortimentsangebote, die Standorte sind sehr unterschiedlich – so etwas wird heute im filialisierten Einzelhandel möglichst vermieden. Wenn Warenhäuser aber ein kluges Gesamtangebot, verbunden mit guter Omnichannel-Lösung schaffen, werden Sie wesentliche und attraktive Anbieter in den Innenstädten bleiben können.

Zur Person: Karsten Burbach ist Leiter Einzelhandel Deutschland beim Immobiliendienstleister CBRE. Das weltweit agierende Unternehmen hat seinen Sitz in Los Angeles und beschäftigt insgesamt 44.000 Mitarbeiter. In Deutschland betreibt CBRE acht Niederlassungen mit rund 550 Mitarbeitern.

Interview: Steffen Gerth