Auf dem Handelsimmobilien-Gipfel 2013 diskutierten Händler, Projektentwickler und Makler über die Auswirkungen des Onlinebooms auf den stationären Handel - und sahen Handlungsbedarf.

"Die Daten, die die Verbände zum Onlinehandel verbreiten, kaschieren die wahre Wucht der Entwicklung", kritisiert Prof. Dr. Gerrit Heinemann die Statistiken des Handelsverbands HDE und des Bundesverbandes des Deutschen Versandhandels (bvh). "Im HDE sitzen offensichtlich Internet-Analphabeten", spitzte der Leiter des eWeb Research Centers seine Kritik an den offiziellen Zahlen auf dem Handelsimmobilien-Gipfel 2013 zu.

Die beiden Verbände würden in ihren Statistiken Großteile der Umsätze, die von Händlern über die Plattformen eBay und Amazon abgewickelt werden, nicht berücksichtigen. Rechne man diese Umsätze anhand der in den Geschäftsberichten ausgewiesenen Provisionserträge hoch, so müsse man für Amazon von einem Deutschland-Umsatz von 8,51 Milliarden (statt 6,4 Milliarden Euro) und für eBay von einem Umsatz von 6,8 Milliarden Euro (statt 2,6 Milliarden Euro nur für Powerseller) ausgehen.

Aber selbst wenn man nur die offiziell vermeldeten Onlineumsätze in Relation zu den gesamten Non-Food-Umsätzen im Einzelhandel setze, ergebe sich bereits im Jahr 2012 ein Umsatzanteil des Internethandels von 12,3 Prozent und eine Steigerung von 27 Prozent gegenüber dem Vorjahr. "Es ist mir unerklärlich, wie der HDE angesichts solcher Zahlen von einen Onlinewachstum von 12,1 Prozent sprechen kann", so der E-Commerce-Experte der Hochschule Niederrhein.

Das Internet als Brandbeschleuniger des Strukturwandels

Heinemanns Vortrag war ein Weckruf auf dem diesjährigen "Handelsimmobilien-Gipfel 2013", zu dem rund 200 Teilnehmer aus dem Handel, der Immobilien- und Finanzbranche in dieser Woche nach Wiesbaden gekommen waren. Die Frage, wie sich der Onlineboom auf den stationären Handel und damit auf die Immobilien und Städte auswirkt, beherrschte zwei Tage lang die Diskussionen.

"Das Internet wirkt wie ein Brandbeschleuniger im Strukturwandel des Handels", fasste Sabine Hagmann, Hauptgeschäftsführerin des Handelsverbands Baden-Württemberg, ihre Eindrücke zusammen. "Die Frequenzen im Weihnachtsgeschäft waren vielerorts schlecht - insbesondere im Modehandel", wusste Hagmann zu berichten.

Und auch Manuel Jahn, Marktforscher bei der GfK Geomarketing, beschrieb einen eindeutigen Trend: "Bis zum Jahr 2011 verlief das Wachstum im Onlinehandel zu Lasten der Katalogversender, seit 2012 knapsen die kontinuierlich zweistelligen Wachstumsraten des E-Commerce auch an der Umsatzsäule des stationären Handels - dieser Trend wird anhalten", so Jahn. Online wächst, offline stagniert, so die klare Botschaft.

Keine Städte unter 100.000 Einwohner auf der Liste

Welche Konsequenzen diese Entwicklung für die Städte haben wird, machte unter anderem der Vortrag von Wilhelm Josten, Gründer und Geschäftsführer des Wohnaccessoires-Anbieters Butlers deutlich: "Wir gehen in keine Stadt mehr mit weniger als 100.000 Einwohnern. Das Geld investieren wir lieber in unseren Onlineshop", erläuterte Josten. Rund 20 Prozent der Umsätze erzielt das Unternehmen inzwischen online und verzeichnet in diesem Bereich dreistellige Wachstumsraten, während der stationäre Handel in den rund 150 Ladengeschäften der Kette zwar stetig, aber nur langsam wächst.

Foto: Butlers
Foto: Butlers
Butlers entdeckte über den Onlinehandel den Katalog und wird nach dem Erfolg mit dem Möbelkatalog "Wohnstücke" im vergangenen Jahr nun in den nächsten Tagen einen 90 Seiten starken Frühjahrs-Katalog für Gartenmöbel in einer Auflage von 500.000 Exemplaren an Kunden verschicken und in den Filialen verteilen.

Durch den Distanzhandel sei man in der Lage Möbel zu verkaufen, die in den Filialen keinen Platz haben, berichtete Josten. Um breiter in den Möbelhandel einzusteigen, suche man derzeit geeignete Standorte für entsprechende Showrooms in Deutschland und Österreich. In Köln, Frankfurt und Berlin sei man bereits in klassischen Möbellagen fündig geworden. "Wir werden in diesem Jahr überdies Click & Collect anbieten und zwei Preise im Katalog einführen", erläuterte Josten. Der Kunde kann sich die Ware zum Lieferpreis nach Haus schicken lassen oder sie wird zum Abholpreis in einer Butlers-Filiale bereitgestellt.

Klein- und Mittelstädten droht die Verödung, 1a-Lage heiß begehrt

"Den Klein- und Mittelstädten droht die Verödung", stimmten Heinemann und Josten in einer Diskussionsrunde überein. Das Einkaufserlebnis, das der Kunde abseits des heimischen PCs oder Tablet-Computers suche, sei nur in den Bestlagen der Metropolen, Oberzentren und vielleicht noch in besonders attraktiven Mittelstädten erlebbar.

"Es gibt einen Run auf die Top-1a-Lagen, um die eigene Marke inszenieren zu können und die Frequenzen zu nutzen", bestätigte Hubert A. Sevenig, Teamleiter Retail Investment des internationalen Maklerunternehmens Jones Lang LaSalle. Die Nachfragesituation spiegle sich auf der Investitionsseite wider: "50 Prozent des Investitionskapitals fließen weltweit in 30 Städte. In Deutschland vereinigen die Top-7-Städte die Hälfte des Transaktionsvolumens auf sich."

Doch immer weniger Handelskonzepte können sich die Spitzenmieten in den Top-Einkaufsmeilen leisten. "Spielwaren sind aus der 1a-Lage fast komplett verschwunden, das lohnt sich nicht mehr", sagte Dr. Wolfgang Link, Vorsitzender der Geschäftsführung von Toys "R" Us. "Es sind nur noch die Textilhändler, die die notwendigen Flächenproduktivitäten erzielen können, aber ausschließlich Mode in der Fußgängerzone wird auch langweilig", klagte Link, der in der Stuttgarter Königstrasse jüngst fünf H&M-Läden ausgemacht haben will.

"Wir können uns die 1a-Lage oft nicht mehr leisten und würden einige Standorte heute so nicht mehr machen", räumte Wilhelm Odwarka, Expansionsleiter bei Starbucks für die EMEA-Region ein. Mit neuen Konzepten wie "Drive Thru"-Shops ist der Kaffeeröster daher bereits in den USA unterwegs und eröffnet dieser Tage einen ersten Mitnahme-Coffeeshop in Düsseldorf.

Das Warenhaussterben steht bevor

Ein düsteres Bild von der Zukunft der Warenhausunternehmen zeichnete Dr. Gert Hessert, Geschäftsführender Gesellschafter von Think Development und langjähriger Manager bei Hertie und Karstadt. "Von heute 196 Warenhausstandorten in Deutschland ist für 93 eine Schließung die sinnvollste Lösung, weil sie nicht rentabel zu betreiben sind", schilderte Hessert die Ergebnisse einer Untersuchung. "Weitere 70 Standorte müssten um- und ausgebaut werden, um wirtschaftlich arbeiten zu können".

Allein die exorbitanten Schließungskosten und der Widerstand der Arbeitnehmervertretung hindere die Kaufhauskonzerne an einer strategischen Netzbereinigung, so Hessert. Karstadt komme trotz Zugeständnissen der Sozialpartner und Vermieter auf keinen grünen Zweig, und am Onlinehandel nähmen beide Häuser faktisch nicht teil. Dabei hätten die Premiumhäuser wie das KaDeWe auch im Netz ein großes Potenzial. Laut Hesser könnten in deutschen Großstädten rund zwanzig Warenhäuser zukunftsfähig positioniert werden.

Foto: Hanno Bender
Foto: Hanno Bender
Vor welchen Herausforderungen die Kommunen stehen, wenn ein Kaufhaus schließt, machte der als "Wutbürgermeister" bekanntgewordene Bürgermeister von Bingen, Thomas Feser, deutlich. Gemeinsam mit 30 weiteren Bürgermeistern von ehemaligen Hertie-Standorten kämpft Feser für eine Nachnutzung der leerstehenden Immobilie und für eine Bundesratsinitiative, um die Pattsituation in der Stadt aufzulösen. "Wir hatten monatelang nicht mal einen Ansprechpartner, niemand hat sich um die Immobilie in der Stadtmitte gekümmert. Da kann man schon fast kommunistisch werden - auch als CDUler", schimpfte der engagierte Lokalpolitiker.

In Bingen immerhin zeichnet sich eine Lösung ab: Für drei Millionen Euro, statt der ursprünglich aufgerufenen sechs Millionen Euro, soll das Hertie-Haus noch in diesem Frühjahr den Eigentümer wechseln. Vorverträge mit Mietern seien im Umlauf. Die Stadt moderiere zwischen Insolvenzverwalter, Erwerber und künftigen Nutzern und stehe zudem selbst bereit, Flächen zu bespielen - etwa mit einer Stadtbibliothek.

Ungleicher Wettbewerb und mangelndes Problembewusstsein

Viel Lob für seine Engagement erhielt Feser von Sabine Hagmann: "Die Verantwortlichen in den Städten, aber auch die Händler müssen sich gemeinsam verstärkt um die Attraktivität ihrer Innenstädte kümmern und beispielsweise für eine gute Erreichbarkeit sorgen", forderte die Verbandschefin.

"Es gibt einen ungleichen Wettbewerb", kritisierte hingegen Dr. Marcus Hüttermann, Vorstandsmitglied des Shoppingcenterbetreibers mfi AG. "In Mönchengladbach hat Zalando jüngst ein 120.000 Quadratmeter großes Logistikzentrum eröffnet und alle Politiker gratulierten zur Eröffnung. Wir dagegen müssen für unser Einkaufszentrum in Mönchengladbach um 500 Quadratmeter zusätzliche Fläche für Mode kämpfen", so Hüttermann.

Handlungsbedarf für Shoppingcenterbetreiber

Freilich gibt es auch bei den Centerbetreibern selbst Handlungsbedarf. Buchhandel und UE-Branche sind im stationären Handel auf dem Rückzug und begnügen sich mit deutlich kleineren Flächen. Einstige Ankermieter verlieren an Attraktivität und die üblichen Umsatzmieten werden im Multichannel-Zeitalter zum Definitionsproblem. Da die Metropolen mit Centern inzwischen überbesetzt sind und auf der Grünen Wiese nichts mehr geht, zieht es die Projektentwickler in die Mittelstädte, doch die Centermieter werden vorsichtiger und springen längst nicht mehr auf jeden Zug auf. Dass der Marktführer ECE jüngst eine Roland-Berger-Studie zur Zukunft des Multichannel-Handels veröffentlicht hat, sorgte in Wiesbaden für Gesprächsstoff und mitunter für Schmunzeln.   

"Wir müssen uns mehr darum kümmern, wie wir die Vernetzung von stationärem und Onlinehandel hinbekommen und wie wir unsere Mieter dabei unterstützen können", räumte Thomas Binder, Geschäftsführer des Shoppingcenterspezialisten Sierra Deutschland (Alexa, Loop5, u.a.) ein. Das Click & Collect-Modell, wie es Butlers einführen will, könnte laut Binder auch für Shoppingcenter eine interessante Lösung sein. Darüber hinaus setzt Sierra auf Themencenter, die ein Einkaufserlebnis und Aufenthaltsqualität vermitteln sollen.

Der Unternehmer Wilhelm Josten unterstützt derweil Pure Player bei der Suche nach Ladenlokalen. "Unsere Expansionsabteilung ist für zwei Onlinehändler unterwegs, die Ladengeschäfte suchen", erzählte Josten. "Die Pure Player werden irgendwann an Wachstumsgrenzen stoßen, weil sie die Marketingkosten nicht unendlich erhöhen können, um Neukunden zu gewinnen. Der stationäre Handel ist hier klar im Vorteil, denn er hat die Kunden im Geschäft. Wir nutzen den Laden, um die Kunden in den Onlineshop zu bringen und umgekehrt".

Hanno Bender


Lesen Sie in der kommenden Ausgabe des Wirtschaftsmagazins Der Handel, wo die interessantesten Handelsstandorte in Deutschland sind. Zum kostenfreien Probeexemplar geht es hier.