Kleinere Shoppingcenter sind für Projektentwickler meist leichter zu realisieren, bergen für Investoren aber auch höhere Risiken. Das belegt eine neue GfK-Studie.

Die Floprate ist umso größer, je weniger Fläche ein Einkaufszentrum hat. Das zeigte sich bereits im vorigen Jahr, als die Marktforscher von GfK GeoMarketing 220 Center bundesweit auf ihre Leistungsfähigkeit prüften.

Eine neue GfK-Untersuchung unter 45 kleinen Einkaufszentren mit einer Fläche von 10.000 bis 15.000 Quadratmetern belegt sogar: 58 Prozent sind zu klein, um sich im Wettbewerb zu behaupten.

Geringe Anziehungskraft

Die GfK untersuchte bei 27 umsatzschwachen Zentren genauer die Gründe für deren Misserfolg. Das häufigste Problem (67 Prozent) war die schwache Anziehungskraft wegen zu geringer Größe der Häuser.

Fast ebenso verbreitet sind Fehler beim Centerlayout, das heißt der Anordnung der Mietflächen im Objekt (63 Prozent). "Manchmal sind kleine Center Einstiegsprojekte für weniger erfahrene Entwickler, und es werden Anfängerfehler gemacht", erläutert Manuel Jahn, Einzelhandelsimmobilienexperte der GfK.

Noch vor dem klassischen Standortfehler (41 Prozent) rangiert der Fehler, dass zu viele Geschosse gebaut und mit Handelsflächen belegt werden (44 Prozent), gefolgt vom falschen Branchen- und Mietermix (37 Prozent).  

Hybride Malls zwischen Einkaufs- und Fachmarktzentrum

In den vergangenen Jahren hat nicht nur die Zahl kleinerer Einkaufszentren zugenommen, sondern auch die Zahl "hybrider Malls", die Merkmale von Shoppingcentern und Fachmarktzentren verbinden.

Beispiele für solche Malls sind die Flörsheim Kolonnaden, das Chinon-Center in Hofheim, das Postcarré in Hanau, das City Center Kehl, die Giessler Galerie in Brühl und das Mönkhof Karree in Lübeck.

Der neue Centertyp bewegt sich genau in der risikoreichen Größenklasse zwischen 10.000 und 15.000 Quadratmetern. Die GfK GeoMarketing hat deshalb ein Positionspapier zu Chancen und Risiken dieser "Mischzentren" veröffentlicht.

Höheres Ertragspotenzial

Aus planungsrechtlicher Sicht ruft ein kleineres Center oft weniger Widerstände im Genehmigungsprozess hervor, so dass der Projektentwickler schneller und damit häufig günstiger realisieren kann. "Aus dem stadtplanerischen Blickwinkel gefällt die ansprechendere architektonische Gestaltung im Vergleich zum reinen Fachmarktzentrum", heißt es in dem GfK-Papier. 

Außerdem ließen sich in einer hybriden Mall dank höherer Raumleistungen höhere Mieten erzielen, ohne dass die hohen Managementkosten eines Shoppingcenters anfielen.  

Notwendige Synergien

Allerdings: Hybride Malls haben eine erheblich geringere Eigenattraktivität als klassische große Shopping Center. Um erfolgreich zu sein, bedarf es meist Synergien mit einem bereits leistungsstarken Einzelhandelsbesatz im direkten Standortumfeld, schreiben die Nürnberger Konsumforscher.

Als Standorte hybrider Malls eignen sich laut GfK deshalb Mittelstädte, die ein eigenständiges Einzugsgebiet und eine schon gut frequentierte Innenstadt haben. Gleiches gelte für attraktive Nebenzentren in Großstädten mit bereits leistungsfähigem Einzelhandelsbesatz.

Vorsicht ist laut GfK allerdings bei Mittelstädten im Einzugsgebiet dominanter Innenstädte geboten, insbesondere dann, wenn der betroffene innerstädtische Einzelhandel sich bereits negativ entwickelt.