Nicht nur in Top-Lagen der Metropolen sind Einzelhandelsimmobilien gefragt. Bessere Renditen versprechen Super- und Fachmärkte in prosperierenden Regionalzentren. Dies zeigt der jüngste Bericht der Immobilienspezialisten Hahn, CBRE sowie der GfK.

Deutschland hat im Vergleich zu Ländern wie Frankreich einen riesigen Vorteil: Wegen seiner "föderalen und polyzentrischen Raumstruktur gibt es eine Vielzahl von  interessanten Investitionsstandorten auch abseits der großen Zentren", sagt der Immobilienexperte Jan Dirk Poppinga. Er verantwortet bei der CBRE-Gruppe das Investmentgeschäft mit Handelsimmobilien. Gemeinsam mit den Experten der Hahn-Gruppe und den Marktforschern der Nürnberger Gesellschaft für Konsumforschung (GfK) stellte er in dieser Woche den Hahn Retail Real Estate Report 2014/15 vor. Das Werk gilt "quasi die Bibel in ihrem Bereich", ergänzt Hahn-Vorstand Thomas Kuhlmann.

Der Markt floriert, doch der große Run auf Metropolen wie Berlin, München oder Frankfurt hat sich abgeschwächt. Fachmarktzentren sowie Fach- und Supermärkte an B-Standorten, also in mittelgroßen Städten, versprechen derzeit aus Branchensicht die besten Chancen, zumal dort überhaupt noch attraktive Immobilien verfügbar sind.

Das insgesamt limitierte Angebot lässt kaum Renditesprünge zu. So kommen Shoppingcenter in Toplagen gerade einmal auf 4,5 Prozent. Feinste Innenstadtlagen in Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Frankfurt und München liegen sogar darunter.

Dagegen erreichen Fach- und Supermärkte in prosperierenden Regionalzentren bis zu 7 Prozent.

Kein Untergang des stationären Handels

Nicht alle Regionen haben Zukunft, doch generell wird die Flächennachfrage für Handelsimmobilien weiter steigen. Damit rechnen zumindest 38 Prozent aller von der Hahn Gruppe befragten Unternehmen. Besonders expansionsfreudig zeigen sich Lebensmittel- und Drogeriemärkte, wie Hahn-Vorstand Kuhlmann unterstreicht.

Ganz anders der Nonfood-Handel: Hier erwartet Kuhlmann kein Flächenwachstum mehr, zumal Branchen wie Bekleidung und Elektronik wegen der Online-Konkurrenz absehbar sogar weniger Fläche benötigen dürften. Etwa Bekleidung ist inzwischen die stärkste Produktkategorie im Onlinehandel.

Ganz anders Lebensmittel, bei denen das Online-Geschäft weniger als 1 Prozent vom Umsatz ausmacht. Kein Wunder, dass stationäre Händler hier weiter kräftig investieren. Und zwar nicht nur in die Einrichtung: Etwa Kaufland geht zunehmend zur Übernahme eigener Immobilien über, anstatt sie nur zu mieten.

Gerade in Fachmarktzentren sind Lebensmittelhändler auch gute Zugpferde zur Verbesserung der Kundenfrequenz.

Am Mietmarkt machen die Immobilienexperten eine Tendenz zu längeren Vertragslaufzeiten aus, was wegen der besseren Planbarkeit für alle Beteiligten von Vorteil sei, etwa wenn es um Investitionen in die Ladeneinrichtung geht.

Dass sich Investitionen in den stationären Handel auch weiterhin lohnen können, untermauert Gerold Doplbauer. Er ist bei der GfK für den Bereich Geo-Marketing zuständig. Trotz eines eher schwachen Gesamtwachstums im laufenden Jahr "bleibt Deutschland die tragende Säule der europäischen Konjunktur. Triebfeder ist die anhaltend gute Konsumstimmung", so der Manager.

Der GfK-Konsumklimaindex liege heute sogar über den Spitzenwerten vor der Lehmann-Pleite im Jahr 2008. Auch aktuelle Krisen wie in der Ukraine beeinflussten dies kaum.

Dramatischer Strukturwandel

Im deutschen Handel vollzieht sich jedoch ein dramatischer Strukturwandel. Dieser resultiert laut Doplbauer aus dem anhaltenden Expansionsdruck im stationären sowie der Dynamik im Online-Handel. "Damit trennt sich die Spreu vom Weizen", so der GfK-Manager.

Für dieses Jahr erwartet er erstmals seit 2009 ein rückläufiges Umsatzvolumen im Ladeneinzelhandel. 2013 kam bei 412 Mrd. Euro noch ein leichtes Plus von 0,5 Prozent heraus. Das ist aber nicht nur der Online-Konkurrenz geschuldet, sondern auch dem Flächenschwund durch Schlecker-Pleite und Praktiker-Insolvenz. Bereinigt um diese Effekte nahm die Verkaufsfläche sogar zu. Das wiederum verschärft den Verdrängungswettbewerb.

Der Strukturwandel trifft vor allem das Nonfood-Geschäft und weniger den Lebensmittelhandel. Doplbauer: "Gut gemanagte und gelegene Fachmarktzentren
mit Nahversorgungsfokus sind die Profiteure dieser Entwicklung."

Insgesamt, so Immobilienspezialist Poppinga, steigt in Deutschland die Nachfrage nach Einzelhandelimmobilien weiter. Absehbar werde das Investmentvolumen bei einzelhandelsgenutzen Objekten 2014 die Marke von 10 Mrd. Euro überschreiten und kommt damit auf ein Drittel des gesamten Transaktionsvolumens im gewerblichen Immobilienbereich.

Der Anteil ausländischer Investoren an den Transaktionen im Einzelhandel  liegt bei rund 25 Prozent. Deutschland ist für die Ausländer weiterhin sehr attraktiv. Allerdings ist die inländische Konkurrenz stark, attraktive Angebote sind vergleichsweise knapp.