Die Zeilgalerie auf der Frankfurter Fußgängerzone soll mit 11 Millionen Euro modernisiert werden. Die ehemalige Schneider-Immobilie hat einen neuen Auftritt dringend nötig.

Sie wurde oft belächelt und als Einkaufszentrum nie ernst genommen. Untrennbar ist mit der Zeilgalerie eine Anekdote verbunden, die viel über das Objekt verrät: Ihr Erbauer, der legendäre Betrüger Jürgen Schneider, soll die vermietbare Fläche auf dem Papier einfach verdoppelt haben, um die Deutsche Bank von dem Projekt zu überzeugen. 

20.000 Quadratmeter schrieb Schneider in die Kreditanträge. Auf dem Baustellenschild, weniger hundert Meter von der Zentrale der Bank entfernt, war die Fläche hingegen korrekt mit 9.000 Quadratmetern ausgewiesen.

Seither scheint auf der 1992 eröffneten Galerie ein Fluch zu liegen. In bester Frankfurter Einkaufslage zwischen dem frisch renovierten Galeria Kaufhof und dem im Februar eröffneten Shoppingcenter MyZeil darbt die Zeilgalerie dahin.

Schmuddelfaktor steigt mit jedem Stockwerk

Je höher der Besucher kommt, desto schmuddeliger wird Immobilie und Angebot: Tanja´s Piercing Shop, ein Orion Sex-Shop und diverse Billiganbieter warten in den oberen Etagen auf Kundschaft.

Mehrgeschossige Handelsimmobilien gelten als problematisch. Die Besucherfrequenz halbiert sich in jedem Stockwerk, lautet die Faustformel - und die Zeilgalerie verfügt über insgesamt neun Ebenen. Wie ein schmales Handtuch wirkt das Rolltreppenhaus, um das die derzeit insgesamt 52 Ladengeschäfte gruppiert sind.

In den oberen Etagen liegen die Mieten aktuell zwischen 5 und 10 Euro pro Quadratmeter, räumt Georg Glatzel, Gründer und Vorstandsvorsitzender der IFM Immobilien AG, ein. Das Unternehmen erwarb das Objekt im Juli 2008 für 50 Millionen Euro vom Vorbesitzer Signature Capital.

Die Makler von Jones Lang LaSalle beziffern die Spitzenmieten die auf der Zeil zu erzielen sind auf bis zu 270 Euro pro Quadratmeter -  dank einer Frequenz von knapp 14.000 Passaten pro Stunde.

Auch innen soll Licht und eine neue Atmosphäre dominieren. (Bild: IFM Immobilien AG)
Auch innen soll Licht und eine neue Atmosphäre dominieren. (Bild: IFM Immobilien AG)

Traumhafte Mieten in bester Lage

Doch in der Zeilgalerie zahlen die Mieter selbst im Erdgeschoss (H&M, Benetton und Pizza Hut) im Schnitt lediglich 75 Euro pro Quadratmeter. Kein Wunder also, dass der neue Eigentümer noch Potenzial in der Immobilie sieht.

Rund 11 Millionen Euro will die IFM Immobilien AG in die Revitalisierung investieren. Die Außenfassade soll neu gestaltet werden und eine "harmonische Einheit mit dem Nachbarn MyZeil bilden", wie Georg Glatzel formuliert.

Mehr Licht und Atmosphäre

Über zwei Geschosshöhen sollen sich dazu die Schaufensterfronten zur Zeil hin erstrecken, das störende Vordach wird abgerissen. Mehr Licht und Atmosphäre in die Innenräume und ein deutlich attraktiverer Eingangsbereich sind weitere Ziele der dringend erforderlichen Renovierungsarbeiten. Der Umbau wird im laufenden Betrieb stattfinden und pünktlich zum Weihnachtsgeschäft 2010 abgeschlossen sein, so die Planung.

Derzeit stehen 20 Prozent der mittlerweile 11.220 Quadratmeter Verkaufsfläche leer. Im Rahmen der Neugestaltung sollen "bis zu 50 Prozent der Flächen entmietet" werden, sagt Glatzel. Die Filialisten Benetton und H&M, die beide Ladengeschäfte in den unteren drei Etagen belegen, werden der Zeilgalerie allerdings treu bleiben. Die betreffenden Mietverträge haben noch eine mittlere Laufzeit", sagt Glatzel im Gespräch mit Der Handel. Gut fünf Jahre dürfen sich die beiden Modefilialisten also noch über günstige Mietverträge in einer Top-Lage freuen.

Repositionierung von "nicht-marktfähigen" Immobilien

Nach den Vorstellungen des Investors werden Mode, Accessoires und Wohn- und Einrichtungsbedarf den Schwerpunkt im neuen Branchenmix bilden. Interessanten Handelskonzepten, die bislang nur regional erfolgreich sind, könne man in der Zeilgalerie dank flexibler Gestaltung der Flächen und Mietpreise Raum bieten. Namen von künftigen Mietern nennt die IFM Immobilien AG allerdings nicht.
 
Georg Glatzel, Vorstandsvorsitzender der IFM Immobilien AG. (Foto: Hanno Bender)
Georg Glatzel, Vorstandsvorsitzender der IFM Immobilien AG. (Foto: Hanno Bender)
Das börsennotierte Unternehmen hat sich auf die Restrukturierung und Neupositionierung von Problemimmobilien im Büro- und Handelsbereich spezialisiert und kann auf einige erfolgreiche Projekte wie das Carre-Center in Heidelberg oder die Bürotürme "Romeo & Julia" in Frankfurt verweisen. "Wir kaufen nicht-marktfähige Objekte und strukturieren sie je nach Bedarf um, damit sie wieder marktfähig sind", beschreibt IFM-Vorstandschef das Geschäftskonzept.

Mit der Zeilgalerie erwirtschaftet die IFM Immobilien AG laut Glatzel zurzeit eine Rendite von 5 Prozent, was jährlichen Mieteinahmen von 2,5 Millionen Euro entspricht. Kein schlechter Wert für eine Gewerbeimmobilie, doch von der Revitalisierung verspricht sich der Investor noch einen deutlichen Schub.

Un-Storing und Cross-Storing soll hier Gestalt annehmen

"Zip-Shopping" soll das heilbringende Konzept für die Zeilgalerie sein, das die IFM zusammen mit dem Wiesbadener Designbüro 3deluxe umsetzen will: "Offene Ladenkonzepte mit gastronomischen Angeboten und Verweilecken. Un-Storing und Cross-Storing, heißen die Trends, die wir aufgreifen wollen", erläutert Glatzel.

Auch der obere Bereich der Galerie, könne für solche Konzepte einen idealen Raum bieten. "Die Dachterrasse mit ihrem phantastischen Skylineblick findet sich in jedem Frankfurt-Reiseführer wieder", schwärmt Glatzel.

Mit einer Medienfassade und wechselnden Motiven will die Zeilgalerie glänzen. (Bild: IFM)
Mit einer Medienfassade und wechselnden Motiven will die Zeilgalerie glänzen. (Bild: IFM)
Mit der Stadt Frankfurt seien die inzwischen geänderten Entwürfe zur Gestaltung der Außenfassade nun weitgehend abgestimmt. Ursprünglich wollte der Investor den parkhausähnlichen Rundbau abschleifen und die Wand vom Kaufhof bis zum MyZeil durchziehen. Doch die Stadt hat offensichtlich Gefallen an der bestehenden Gebäudestruktur. 

"Wir wollen gemütlicher sein als MyZeil"

"Wir wollen nicht mit MyZeil konkurrieren, dass können wir angesichts der 40.000 Quadratmeter, die unser Nachbar bietet, auch gar nicht", sagt Glatzel. "Die Zeilgalerie ist kein Shoppingcenter und muss sich anders positionieren. Wir wollen gemütlicher sein als MyZeil, bei uns sollen sich die Leute wohl fühlen."

Spätestens im Weihnachtsgeschäft 2010 wird sich zeigen, ob die Zeilgalerie aufgrund ihres eigenwilligen Zuschnitts keine Chance hat, eine attraktive Handelsimmobilie zu werden oder ob es bislang nur am richtigen Konzept für die oberen Geschosse gefehlt hat.