Der ostdeutsche Einzelhandel hat mit Struktur­problemen und Fehlplanungen der Nachwendezeit zu kämpfen. Nun wird gegengesteuert - aber ­geplante neue Center verärgern die Händler.

Nach wenigen Schritten durch Bautzen wird klar, warum die Stadt gelegentlich "Klein-Heidelberg" genannt wird. Eine derart schöne Altstadtkulisse überrascht. Denn vom sächsischen Bautzen kennen die Deutschen eher die Strafanstalt, in der die DDR ihre politischen Gefangenen einsperrte.

Doch so schön Bautzen ist - nicht nur Dirk Ehrlich bangt um die Zukunft seiner Stadt. Der Modehändler betreibt ein Traditionsgeschäft mit Marken wie Lacoste oder Mey und bietet damit in der Oberlausitz das Maximum an hier verkaufbarer Premiumqualität. "Für viele Kunden sind schon 200 Euro für einen Anzug zu teuer", sagt er.

1990 lebten in Bautzen noch rund 52.000 Einwohner, heute sind es gerade einmal 41.000 Menschen. Und das Statistische Landesamt Sachsen prognostiziert, dass sich die Bevölkerung bis zum Jahr 2025 noch einmal um 18 Prozent verringern wird.

Die GfK-GeoMarketing hat ermittelt, dass die Kaufkraft der 322.000 Einwohner im Landkreis Bautzen 2012 durchschnittlich 16.420 Euro beträgt, das ist ein Indexwert von 82 (100 ist der Bundesdurchschnitt). Damit gehört der Kreis zu den 30 ärmsten Regionen Deutschlands.

Drei Elektronikmärkte auf engem Raum

Für Textilhändler Ehrlich ist es unbegreiflich, warum die Stadt trotz dieser negativen Vorzeichen beschlossen hat, in direkter Nachbarschaft zum bestehenden Kornmarkt-Center der ECE mit 9.000 Quadratmetern Verkaufsfläche ein zweites Einkaufszentrum bauen zu lassen. Das geplante Lauencenter soll die gleiche Größe haben. Ein paar Meter weiter am Kornmarkt wird ein Hochhaus entstehen, im Erdgeschoss sind noch einmal 2.000 Quadratmeter Handelsfläche vorgesehen.

Es droht, dass dann der Kunde mit nur 200 Meter Fußweg wählen kann zwischen einem Medimax im Kornmarkt-Center, einem neuen Media-Markt im Lauencenter und einem EP-Händler im Hochhaus. Ullrich Kollatz von der Handelsberatung BBE Leipzig betont, dass Bautzen als Zentrum der Oberlausitz gegen die immensen Kaufkraftabflüsse nach Dresden (vor allem ins Center Elbe-Park) ankämpfen muss. Ein BBE-Gutachten stützt daher die Pläne für das Lauencenter.

Kollatz betont auch, dass das Center einen "städtebaulichen Missstand" beseitigen würde. Denn die Häuser, die dem Lauencenter weichen sollen, sind zwar denkmalgeschützt, jedoch in einem erbärmlichen Zustand. Die Logik der Stadt scheint klar: Abriss oder gar Sanierung der Häuser käme für die Kommune zu teuer. Also holt man sich einen Projektentwickler, der das Areal bebaut.

Zurück in die Städte, aber dort wohnt keiner mehr

Bautzen steht beispielhaft für das Problem in den neuen Ländern. "Hier gab es nie Chancen, Innenstädte zu entwickeln", sagt Eddy Donat vom Leipziger Büro des Stadtentwicklers Cima.

Weil es nach der Wende in den Innenstädten zu wenig Handelsflächen gab (in der DDR waren es ganze 0,3 Quadratmeter pro Einwohner) und die Eigentumsfragen der Immobilien lange Zeit unklar waren, wurden an den Stadträndern gewaltige Flächen erschlossen - oft bar jeder Vernunft, wie Donat erinnert. Die Folge: "Ostdeutsche haben verlernt, in der Innenstadt einzu­kaufen."

Wenig Sinn für Erlebniseinkauf

Und nicht nur das: Dem Einzelhandel in den neuen Ländern fehlte auch die Identität, weil es im Gegensatz zum Westen keine starken regionalen Traditionshäuser gibt, wie etwa Wöhrl in Bayern. Textilhändler Ehrlich attestiert zudem seinen Landsleuten ein anderes Kaufverhalten als bei Westdeutschen: Der Ostdeutsche schaut nach Preis und Funktion und hat wenig Sinn für Erlebniseinkauf.

Seit einer Weile sollen die Menschen zwischen Rostock und Zittau in die Citys zurückgelotst werden - doch dieses Vorhaben kollidiert mit Bevölkerungsschwund, sinkender Kaufkraft und schwachen Finanzen von Kommunen, weswegen die vollständige Restauration der Innenstädte stockt.

In Zittau etwa gibt es einen schönen Marktplatz - doch eine Häuserreihe dahinter, im Stadtteil Neustadt, regiert der Verfall. Fast jedes dritte Haus steht leer. Die Lösung der Stadtväter ähnelt der Idee der Bautzener Kollegen: abreißen und ein Center bauen lassen.

Der norddeutsche Entwickler AVW Immobilien AG hat hier den Zuschlag bekommen, 12.000 Quadratmeter Mietfläche und 250 Parkplätze zu schaffen. Baubeginn soll noch dieses Jahr sein, sagt AVW-Sprecher Dirsko von Pfeil und betont, dass es bereits viele Filialisten gebe, die dort einziehen wollen: "Wir haben eine Interessentenquote von 75 Prozent."

Flächen an den Rändern müssen aufgegeben werden

12.000 Quadratmeter Fläche für eine Stadt mit nur noch 28.000 Einwohnern, gelegen im Landkreis Görlitz mit einem Kaufkraftindex von 76,5 - da hat selbst der BBE-Berater Kollatz "ein ungutes Gefühl". In der Händlerschaft der Stadt im Dreiländer­eck Deutschland, Polen, Tschechien regiert eine Mischung aus Angst und Wut - kein Unternehmer möchte sich öffentlich über die Center-Pläne der Stadt äußern.

In Meißen, 25 Kilometer westlich von Dresden, ist AVW schon weiter: Am 8. März will der Entwickler hier die "Neumarkt-Arkaden" eröffnen, ein Fachmarktzentrum mit 12.000 Quadratmetern Verkaufsfläche und Mietern wie Rewe, C&A, Medimax und Deichmann.

Thomas Margenberg hält den Standort für fehlgeplant, denn er liegt am Rand der Stadt. "Dort wohnt fast niemand", sagt der Pelzhändler, der sein Geschäft in der Meißener Altstadt betreibt. Hier ist es schön, aber Handelsansiedlung wird zum Problem: "Die Innenstadt ist zu kleinteilig", gibt auch Händler Margenberg zu. Zudem limitiert die Lage Meißens direkt an der Elbe die Stadtplanung.

Fehlplanungen reparieren

Doch auch hier muss etwas passieren, denn auch für Meißen ist der Elbe-Park im Westen Dresdens ein großer Konkurrent. Pelzhändler Margenberg befürchtet, dass die "Neumarkt-Arkaden" Mieter aus der Altstadt abzieht, anstatt diese zu beleben. Lieber hätte er an der Stelle ein Hotel gesehen, denn Meißen könnte sich noch besser touristisch vermarkten, schließlich stehe die Stadt für mehr als nur das Porzellan. Elbe und Altstadt böten Erlebnisse genug.

Für Eddy Donat muss im Osten Deutschlands konsequent auf die Entwicklung der Innenstädte gesetzt werden, um Fehlplanungen der Nachwendezeit zu reparieren. Doch der Cima-Berater warnt davor, einfach nur die Flächen auszuweiten. Schon jetzt hat etwa das Bundesland Sachsen 1,68 Quadratmeter Verkaufsfläche pro Einwohner, das ist mehr als der Bundesdurchschnitt von 1,5 Quadratmetern.

"Wir benötigen mehr qualitative Flächen", sagt Donat. BBE-Berater Kollatz betont, dass es unvermeidlich sei, die mächtigen Handelsflächen an den ostdeutschen Stadträndern aufzugeben, wenn die Innenstädte belebt werden sollen. Ob aber zwei Center Tür an Tür in einer kleinen Stadt wie Bautzen eine für nachhaltige Stadtentwicklung stehen, ist eine andere Frage.

Steffen Gerth

Dieser Artikel erschien in der Februar-Ausgabe des Wirtschaftsmagazins Der Handel. Ein kostenfreies Probeexemplar erhalten Sie hier