Die Shoppingcenter zieht es verstärkt in deutsche Mittelstädte. Der Handel sprach mit Christof Glatzel, Vorstandsmitglied des Projektentwicklers mfi, und dem Immobilienexperten Kurt Klein über die Folgen - und die Widerstände.

Foto: Andreas Goral
Foto: Andreas Goral
Die mfi AG hat eine Studie in Auftrag gegeben, um den Einzelhandel in den deutschen Mittelstädten zu untersuchen, was hat Sie dazu bewogen?

Glatzel: Wir wollten herausfinden, wie die verantwortlichen Akteure in den Städten denken, welche Bedeutung die Themen Handel, Stadtentwicklung, Zentralität und Sortimentsstruktur für die Städte haben. Das war der Hintergrund. Mit dem Institut für Immobilienwirtschaft der Universität Regensburg sollte dies eine neutrale Stelle
in Erfahrung bringen.

Und wie denken die Städte zwischen 50.000 und 250.000 Einwohner über den Einzelhandel? Was hat Ihre Studie, Herr Prof. Dr. Klein, zutage gefördert?
Klein: Es hat uns zunächst sehr überrascht, dass der Handel von den befragten Stadtentwicklern und der Wirtschaftsförderung als überdurchschnittlich wichtig für die Stadtstruktur angesehen wird. Die Städte haben zudem eine realistische Einschätzung ihrer Attraktivität als Handelsstandort. Von den 103 Städten, die an der Befragung teil­genommen haben, waren nur drei der Meinung, keinerlei Defizite in der eigenen Handelslandschaft zu haben.

Wo sehen die Mittelstädte ihre Schwachpunkte?
Klein: Am häufigsten wird eine unvollstän­dige oder unausge­wogene Sortimentszusammenstellung genannt, 56 Prozent stellen hier Verbesserungsmöglich­keiten fest. Rund die Hälfte beklagt minderwertige Sortimente sowie das Fehlen von konkreten Betriebs­formen.

Und was tun die Städte, um die Attraktivität des Handels vor Ort zu verbessern?

Klein: Zunächst lässt sich feststellen, dass ein klarer Zusammenhang zwischen der erwarteten wirtschaftlichen Zukunft und der Aktivität einer Stadt besteht. Städte, die mit einem Bevölkerungsschwund und einer negativen Entwicklung bei den Arbeitsplätzen rechnen müssen, sind tendenziell defensiver als prosperierende Kommunen. Ein Großteil - 60 Prozent - nutzt Planungsinstrumente wie Einzelhandels- oder Zentrenkonzepte, mit denen versucht wird, die innerstädtische Nahversorgung zu stabilisieren. Die Handelsunternehmen lassen sich natürlich nicht vorschreiben, wo sie sich ansiedeln, aber die Stadtverantwortlichen versuchen immerhin indirekt, die Handelsentwicklung mitzugestalten.

Foto: mfi AG
Foto: mfi AG
Welche Rolle spielen Shoppingcenter für die Stadtentwicklung in Mittelzentren?
Klein: Städte, in denen ein Center realisiert wurde, berichten mehrheitlich davon, dass die erhofften positiven Auswirkungen auch eingetroffen sind. Als Planungsinstrument sind Shoppingcenter also durchaus geeignet.
Glatzel: Diese Städte verzeichnen durchweg signi­fikante Zentralitätszuwächse. Ihre Erwartungen wurden erfüllt oder sogar übertroffen. Das hat mich aber nicht überrascht, denn in allen Städten, in denen wir Shoppingcenter realisiert haben, sind die Städte auch zufrieden mit der Entwicklung. Insofern sehen wir uns durch die Ergebnisse der Studie bestätigt.

Dennoch stoßen Shoppingcenterprojekte immer wieder auf massive Kritik und Ablehnung in den betroffenen Städten.
Glatzel: Das ist richtig und diese Entwicklung bereitet uns zunehmend Sorge. Seit Stuttgart 21 sind die Diskussionen vor Ort noch schwieriger geworden. Das Phänomen „Wir müssen uns wehren" und der „David gegen Goliath"-Aspekt sind stärker in den Vordergrund gerückt. Internetforen und soziale Netzwerke heizen diese Debatten an und lassen sich von Partikularinteressen instrumentalisieren.

Ist es nicht positiv zu bewerten, wenn die Bürger sich um die Entwicklung ihrer Stadt kümmern?
Glatzel: Wenn wir uns dabei auf einem Weg von der parlamentarischen zur direkten Demokratie bewegen, dann sehe ich das eher skeptisch. In Köln Ehrenfeld gab es Anfang dieses Jahres beispielsweise einen Umzug mit Plakaten „Lieber ein AKW als ein Shoppingcenter". Sachliche Diskussionen sind auf diesem Niveau nicht zu führen. Bei den Erlanger Arcaden hatten wir zwei Bürgerbegehren durchzustehen. Heute findet sich in der Stadt niemand mehr, der gegen unser Center war. Wir müssen aufpassen, das nicht jede Projektentwicklung zerredet wird - gerade in Städten, die dringend einen Impuls brauchen, damit die Menschen mal wieder in die Innenstadt gehen, damit Plätze entstehen, wo sich Leute treffen können.

Viele Menschen finden die immer gleichen Filialisten in Schuhkartons aus Beton und Glas aber nicht gerade attraktiv.
Glatzel: Wenn man zurückschaut, mag der Vorwurf gegen unsere Branche ja gerechtfertigt sein, dass früher mitunter etwas stereotype Einkaufszentren entwickelt wurden. Doch mittlerweile achten alle großen Entwickler darauf, dass die Center bei der Fassadengestaltung innen wie außen, beim Raum­gefühl oder beim Thema Öffnung gegenüber der Fußgängerzone wesentlich anspruchsvoller und individueller gestaltet werden. Bei einer Realisierungsphase von fünf bis sechs Jahren dauert es allerdings, bis diese Objekte wie unsere "Höfe am Brühl" in Leipzig an den Markt kommen und sichtbar werden.

Foto: Privat
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Wie ließe sich die Zusammenarbeit zwischen den Centerentwicklern und den Kommunen verbessern?
Glatzel: Wenn Beschlüsse der gewählten Stadtverantwortlichen im Nachhinein durch Bürgerbegehren obsolet werden, dann ist es für uns Entwickler schwierig, da wir bereits im Vorfeld viel Kapital investieren und Planungssicherheit brauchen. Auch die ermüdenden Diskussionen um die Größenordnung der Projekte sind oft problematisch, da kleine Center keine zusätzlichen Besucher in die Stadt ziehen und es dann allenfalls zu Umsatzverlagerungen kommt. Wir haben in Deutschland schon genug kleine Center, die nicht funktionieren.
Klein: Die Städte wollen bei der Gestaltung der Center mitreden - und das kann auch ein fruchtbarer Weg sein. Recklinghausen oder Passau sind Beispiele für eine Kooperationskultur zwischen Stadt und Entwicklern, von der beide Seiten im Ergebnis profitieren. Nicht immer muss und kann ein Center aber die Lösung sein. Nicht wenige Städte beklagen auch, das es keine Investoren gibt, die sich für sie interessieren.

Interview: Hanno Bender

Zur Studie
: „Quo vadis, Einzelhandel in Mittelstädten?"
Das Kompetenzzentrum für Handelsimmobilien am Institut für Immobilienwirtschaft der Universität zu Regensburg hat im Auftrag des Centerentwicklers mfi AG 213 Mittelstädte zur Bedeutung des Handels für eine nachhaltige Stadtentwicklung befragt. Die vollständige Studie finden Sie hier.

Zur Person:
Dr. Christof Glatzel ist seit 2007 im Vorstand der mfi AG tätig. Der Projektentwickler aus Essen betreibt rund 30 Shoppingcenter in Deutschland. Glatzel gehört dem Unternehmen seit 1998 an und war zuvor Partner der Unternehmensberatung McKinsey. Im Vorstand der mfi AG verantwortet Glatzel den Bereich Projektentwicklung/Akquisition.

Prof. Dr. Kurt Klein ist Professor für Handelsimmobilien am Institut für Immobilienwirtschaft der Universität zu Regenburg. Die Querschnittsdisziplin Handelsimmobilien führt die Themenfelder Immobilienökonomie und Einzelhandel zusammen. Darüber hinaus befasst sich das Institut auch mit dem  Verhältnis von Investoren, öffentlicher Planung und Konsumenten.

Dieses Interview erschien in der November-Ausgabe des Wirtschaftsmagazins Der Handel. Ein kostenfreies Ansichtsexemplar erhalten Sie hier.