Ein Trend verstärkt sich: Ausländische Investoren pumpen immer mehr Geld in deutsche Handelsobjekte - vor allem in Einkaufszentren. Daran wird sich auch so schnell nichts ändern.

Die Zahl der Shoppingcenter steigt und steigt. Wer die Flächen angesichts des wachsenden Onlinehandels noch braucht, ist unklar. Doch die Logik hinter dem Wachstum scheint klar: Die Investoren machen Druck. So wurden im ersten Halbjahr 2015 insgesamt rund 9,3 Milliarden Euro in Käufe deutscher Handelsimmobilien investiert. Hiervon entfielen etwa 3,1 Milliarden Euro auf Shoppingcenter. Während sich das gesamte Einzelhandel-Transaktionsvolumen damit gegenüber dem Vorjahreszeitraum fast verdoppelt hat, stiegen die Investitionen in Center sogar noch stärker - nämlich um 165 Prozent. Dies geht aus dem neuen Shoppingcenter-Investmentreport des Immobilienberatungsunternehmen Jones Lang LaSalle (JLL) hervor.

Für Jörg Ritter, Mitglied des deutschen Managements von JLL, sind zwei Transaktionen maßgeblich für das gestiegene Investitionsvolumen: So hat der französische Center-Betreiber Klépierre die niederländische Corio und damit auch fünf Shopping Center in Deutschland übernommen. Zugleich stieg der kanadische Pensionsfonds Canada Pension Plan Investment Board mit mehr
als 46 Prozent bei der Essener Mfi AG ein. Gleichzeitig reduzierte Unibail-Rodamco seine Anteile auf 48 Prozent.

Kleinere Center immer begehrter

Auch bei den Transaktionsgrößen gab es laut JLL Verschiebungen. Kleinere Center mit einem Wert von unter 100 Millionen Euro waren bis Ende Juni stärker gefragt als im Vorjahreszeitraum. Nach neun Abschlüssen in dieser Kategorie im ersten Halbjahr 2014 sind es aktuell bereits 13 Objekte.

Erneut gab es keine Verkäufe in der Größenklasse von 100 bis 200 Millionen Euro, hat JLL ermittelt. Dafür sind zwei Transaktionen mit einem Wert von über 200 Millionen Euro zu verzeichnen. Das durchschnittliche Transaktionsvolumen beziffert JLL mit knapp 80 Millionen Euro.

Nachdem bereits im Gesamtjahr 2014 der Anteil ausländischer Käufer deutlich von 38 auf 63 Prozent des Transaktionsvolumens stieg, hat sich dieser Trend sich in den ersten sechs Monaten dieses Jahres verstärkt. Mittlerweile kommen 84 Prozent aller Centerkäufer aus dem Ausland. Internationale Investoren vervierfachten ihr Engagement. Ausschlaggebend sind auch hier die beiden Großabschlüsse mit französischer und kanadischer Beteiligung.

Immobilien-AGs dominieren die Käuferseite mit einem Volumenanteil von 40 Prozent und einem Investitionsvolumen von mehr als 400 Millionen Euro. Die Gruppe der Asset/Fonds-Manager steht für etwa ein Fünftel des gesamten Transaktionsvolumens. Stärkster Aufsteiger in dieser Kategorie sind die Pensionskassen, die mit mehr als einem Fünftel das mit Abstand größte Immobilienvermögen aufgebaut und insgesamt rund 650 Millionen Euro investiert haben.

Der große Nachfrageüberhang, insbesondere bei Spitzenprodukten und großvolumigen Objekten, hat im ersten Halbjahr zu einem weiteren Preisanstieg geführt. Die Spitzenrendite für Center gab laut JLL seit Jahresende 2013 um mehr als 20 Basispunkte nach. Aktuell beziffert JLL die Renditen für makellose Spitzenobjekte mit 4,40 Prozent.

Tendenz: Steigende Abschlusszahlen

"Wie 2007 befindet sich die Spitzenrendite aktuell auf einem sehr niedrigen Niveau", sagt JLL-Manager Ritter. Im Unterschied zu damals sei die aktuelle Situation allerdings anders. Das aktuelle Niedrigzinsniveau ermögliche deutlich günstigere Finanzierungsmöglichkeiten. "Dies dürfte bei einem unveränderten Zinsumfeld zu einer weiteren Belebung des Transaktionsgeschäftes beitragen", prognostiziert Ritter. "Der beständige Anlagedruck und die eingeschränkte Objekt-Verfügbarkeit werden bis zum Jahresende noch zu einer weiteren Kompression bei den Spitzenrenditen führen."

Ritter erwartet für den Rest des Jahres, dass aufgrund zunehmenden Risikobereitschaft der Investoren auch Center mit kleineren Qualitätseinschränkungen bei der Lage oder den Mietvertragslaufzeiten in den Fokus rücken werden. JLL rechnet daher insgesamt bis zum Jahresende mit einem Anstieg des Abschlusszahlen.