Weil immer mehr Kunden im Internet kaufen, verlieren Handelsimmobilien an Bedeutung. Trotzdem gibt es noch jede Menge Objekte, auf die sich Investoren stürzen. Immobilien-Expertin Sandra Ludwig sagt, welche das sind. 

Handel ist seit jeher ein gewohnter Prozess: Waren wurden gegen Waren oder gegen Geld getauscht. Geändert hat sich über die Jahrhunderte nur die Form dieses Austauschs. Schon in der Antike gab es Räume im Erdgeschoss von Wohngebäuden, in denen Handel betrieben wurde. Im Mittelalter waren Marktplätze die übliche Form des Handelsumschlags, es folgten Ladenlokale mit immer größeren Ausmaßen.

In der zweiten Hälfte des 20. Jahrhunderts und erst recht durch die Digitalisierung hat eine tiefgreifende Diversifizierung eingesetzt, die sich insbesondere auf den Immobilienmarkt auswirkt. Gab es früher schlicht den "Laden" versuchen sich heute darüber hinaus Supermärkte, Discounter, Warenhäuser, Fachmärkte, Fachmarktzentren und nicht zuletzt Shopping Center an den Konsumwünschen der Verbraucher sowie den damit verbundenen Produkten aus zu richten.

Der Laden wird zum Erlebnisort

In den vergangenen Jahren hat sich das Tempo der Veränderung signifikant erhöht. Der Online-Handel ist für Konsumenten längst eine Alternative zum Ladenbesuch, die Geschäfte selbst wandeln sich zu Erlebnis- und Genussorten, der Anteil großflächiger Konzepte geht zurück, klassische Filialisten reduzieren teils die Anzahl ihrer Einheiten, dafür belegt die Gastronomie immer neue, auch innerstädtische Flächen. Das wirkt sich auch auf den Investmentmarkt aus, wo fachkundige Investoren mittlerweile genau unterscheiden, welches Format die besten Handelsumsätze und damit rentable Mieten bietet.

Aus Sicht der Investoren hat sich die Asset-Klasse Einzelhandel in den vergangenen Jahren endgültig neben den Hauptkonkurrenten Wohnen und Büro als relevante Asset-Klasse etabliert. Zwar waren die Volumina auch vor rund zehn Jahren schon relativ hoch, aber die Wahrnehmung und Anzahl der Player war geringer.

Fünfgeschossige Handelseinheiten sind heute von gestern

Damals dominierten vor allem Spezialisten den Markt. So ist beispielsweise die ECE der bekannteste deutsche Akteur im Shopping-Center-Segment, während sich neben anderen die Hahn-Gruppe und ILG auf Fachmarktzentren konzentrieren. Deutlich weniger, dafür aber auf Einzelhandel fokussierte Akteure machen den Markt unter sich aus. Erst im folgenden Jahrzehnt, spürbar ab 2012, bauen auch generalistische Investoren Fachteams für den Einzelhandelsmarkt auf.

Denn schnell wird vielen Akteuren klar: Die Immobilie beziehungsweise das Investment allein, ist nicht die Herausforderung. Entscheidend ist die Nutzung. Denn stärker als bei fast allen anderen Asset-Klassen kommt es auf das Konzept und die Zukunftsfähigkeit des Nutzers an. Eine fünfgeschossige Handelseinheit, vermietet an einen Nutzer, die vor fünf Jahren noch ein Spitzenprodukt war, muss es heute längst nicht mehr sein, wenn die Branche des Nutzers signifikant steigende Onlineumsätze verzeichnet (wie dem Buchhandel).

Die Investoren mögen Fachmarkzentren

Vor allem Fachmärkte und noch mehr Fachmarktzentren mit dem Fokus auf Nutzer im Segment Nahversorgung, meist an der Peripherie der Städte gelegen, haben Investoren derzeit auf Ihrer Einkaufsliste. Nimmt man beide Kategorien zusammen, dann haben sie seit 2016 kontinuierlich das größte Volumen unter den Nutzungsarten im Einzelhandel erzielt. Die Volumina spiegeln auch einen Bewusstseinswandel. 

"Die Immobilie, beziehungsweise das Investment allein, ist nicht die Herausforderung. Entscheidend ist die Nutzung."

Sandra Ludwig
Galten Fachmarktzentren bis vor einigen Jahren eher als Spezialimmobilien, so werden sie heute als sicheres Core Investment bewertet. Erst recht dann, wenn ein Nahversorger zentraler Ankermieter ist und durch einen Drogeristen und/oder Discounter ergänzt wird. Lange Zeit waren diese Produkte diejenigen, die am besten verfügbar waren. Heute überzeugen sie Investoren vor allem durch ihre Onlineresistenz.

Der Kunde sorgt für den Wert einer Handelsimmobilie

Eine recht volatile Größe im deutschen Markt sind hingegen die Warenhäuser. Die Besonderheit: Eigentümer und Nutzer sind bei einer Vielzahl von Objekten dieselbe Unternehmensgruppe. Entsprechend wirken sich Unternehmensverkäufe wie die aktuelle Übernahme von Kaufhof durch die Hudson Bay Company sowie der jüngste Komplettankauf der von Kaufhof und dem dazugehörigen Immobilienportfolio durch Signa entsprechend auf die Bilanz des deutschen Einzelhandel-Investmentmarktes aus.
Doch das letzte Wort hat immer der Kunde. Nur dort, wo er konsumiert und sein Geld ausgibt, können Handel und damit indirekt die Immobilieninvestoren erfolgreich sein.


Kleine Immobilienkunde Einzelhandel

Geschäftshaus
Klassisches Geschäft in Topeinkaufslage. Oft kombiniert mit anderen Nutzungsarten wie Büro, Wohnen oder Hotel in den oberen Etagen. Bietet kleine und größere Flächen und ist flexibel in der Nutzung.

Warenhaus
Früher dominante Konsumtempel der Innenstadt mit Kaufhof und Karstadt als bekanntesten Repräsentanten – das Berliner KaDeWe wurde gar zum Mythos. In den vergangenen Jahren haben Shop-in-Shop-Systeme innerhalb der Warenhäuser zugenommen.

Supermarkt/Discounter
Klassischer Nahversorger mit Lebensmittelschwerpunkt. In Deutschland traditionell zweigeteilter Markt zwischen klassischen Supermärkten wie Rewe und Edeka und Discountern wie Aldi und Lidl. Handelsketten bieten oft beide Formate an.

Shopping Center
Erstmals mit dem Main-Taunus-Zentrum 1964 in Deutschland eröffnet, bildet das Shopping Center einen Konsumtempel unabhängig von allen Wetterlagen ab. Gibt es sowohl innerstädtisch wie auch als großes Center außerhalb der Innenstadt.

 Fachmarkt
Großflächiger Markt, der meist auf eine Branche wie zum Beispiel Möbel, Baumarkt oder Unterhaltungselektronik spezialisiert ist. Betreiber sind oft bekannte Ketten.

Fachmarktzentrum
Fachmarktzentren kombinieren mehrere Fachmärkte in verkehrsgünstiger Lage und großem Parkplatzangebot. Besonders die Kombination aus Nahversorger, Drogerie, Discounter und zusätzlichen Branchen ist bei Kunden wie Investoren sehr gefragt.

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